보증금 반환보증제도｜조건, 절차, 보장 내용, 주의사항까지 총정리

전세 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면?
이럴 때 전세입자를 대신해 보증금을 지급해주는 제도가 바로 ‘보증금 반환보증제도’입니다.

깡통전세, 역전세 리스크가 커진 지금, 전세를 살고 있다면 반드시 알아둬야 할 제도입니다.
이 글에서는 신청 조건, 보장 한도, 가입 방법, 수수료, 유의사항까지 2025년 기준으로 정리해드립니다.

보증금 반환보증이란?
누가 가입할 수 있나요?
전세사기 예방 효과도 탁월합니다
보장 내용은?
신축 빌라 계약자라면 더욱 필수입니다
가입 방법은?
언제 신청하나요?
보증료는 얼마나 드나요?
가입 시 유의사항
자주 묻는 질문
마무리 정리

보증금 반환보증이란?

전세 계약이 종료되었는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우,
보증기관(예: 주택도시보증공사 HUG, SGI서울보증 등)이 세입자에게 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다.

세입자는 돌려받지 못한 전세금을 안전하게 회수할 수 있고,
보증기관은 대신 지급한 금액을 집주자에게 구상권을 행사해 회수합니다.

누가 가입할 수 있나요?

2025년 기준, 아래 조건을 모두 충족하는 임차인이라면 가입 가능합니다.

주택임대차계약 체결 후 임차보증금 지급을 완료한 임차인
임대차계약서에 확정일자 또는 전입신고를 완료한 상태
전세보증금이 아래 기준을 충족할 것

구분	수도권	비수도권
HUG 보증 대상 보증금	7억 원 이하	5억 원 이하
SGI 보증 대상 보증금	제한 없음 (주거용이면 가능)

※ HUG는 수도권 기준 보증금 7억 원 초과 시 가입 불가 / SGI는 민간 보증이라 보증금 제한 없음

전세사기 예방 효과도 탁월합니다

전세사기의 가장 큰 피해는 보증금 자체를 돌려받지 못하는 데 있습니다.
보증금 반환보증은 ‘미리 보증기관에서 세입자의 권리를 보호해주는 장치’이기 때문에,
계약 전에 해당 제도 가입 여부를 확인하거나, 집주인이 거절하는 경우에는 위험 신호로 인식할 수 있습니다.

실제로 보증가입 거부 = 깡통전세 가능성이라는 공식처럼 여겨지고 있으며,
전세사기 피해자 다수는 이 제도에 가입하지 않았거나 가입이 거절된 이력이 있었습니다.

보장 내용은?

항목	내용
보장 범위	임대차 종료 후 집주인이 보증금 미반환 시 보증기관이 대납
보장 금액	임차보증금 전액 또는 계약서 기준 보장한도 내
보장 시기	계약 만료일 + 30일 경과 후 보증금 미반환 확인 시
보장 기관	HUG (공공), SGI서울보증 (민간) 등 선택 가능
보증료율	연 0.1~0.3% 수준 (기관별 차이 있음)

예) 수도권 전세보증금 2억 원, 보증료율 0.2% → 보증료 약 40만 원 수준

신축 빌라 계약자라면 더욱 필수입니다

전세사기 사건의 대부분은 신축 빌라나 다세대주택에서 발생하고 있습니다.
이런 주택은 분양가 조작, 허위 감정평가, 복수 계약 등으로 인한 깡통전세 위험이 특히 큽니다.

만약 보증금 반환보증 가입이 거절되거나, 감정가보다 전세금이 지나치게 높게 책정된 경우에는
이미 구조적으로 위험한 계약일 가능성이 높습니다.

소유자가 법인일 경우
최근 1~2년 사이에 소유자가 여러 번 바뀐 경우
보증기관에서 보증 가입을 거절한 이력이 있는 집

이런 경우에는 보증금 반환보증 가입 자체가 전세사기를 사전에 차단하는 1차 필터가 될 수 있습니다.

가입 방법은?

HUG (주택도시보증공사) 이용 시

HUG 전세보증금반환보증 홈페이지 접속
온라인 또는 방문 신청
전세계약서, 주민등록등본, 전입신고 증명 등 제출
심사 후 보증서 발급

SGI서울보증 이용 시

대부분 은행 앱 또는 오프라인에서 가입 가능
보증신청서와 기본 서류 제출
빠르면 당일 발급 가능 (심사 간소화)

언제 신청하나요?

전세계약 체결 직후부터 입주일로부터 1년 이내에 신청해야 합니다.
단, 보증기간이 끝난 뒤에는 보장 효력이 자동 종료되므로 반드시 재가입이 필요합니다.

예) 2023년 3월 입주 / 보증서 유효기간 2년 → 2025년 3월 만료 전에 재가입 신청 필수

계약 갱신 시에도 반드시 새로운 전세계약서와 확정일자 기준으로 다시 신청해야 합니다.

보증료는 얼마나 드나요?

보증료는 임차보증금의 약 0.1~0.3% 수준이며, 가입기관과 보증금 규모에 따라 달라집니다.

예를 들어 보증금이 1억 5천만 원이고, 보증료율이 0.2%라면 1년 보증료는 약 30만 원입니다.

보증료는 세입자가 부담하지만, 일부 지방자치단체에서는 지원 제도도 운영 중이니 관할 지자체에 확인해보는 것이 좋습니다.

가입 시 유의사항

확정일자와 전입신고는 반드시 완료되어 있어야 보장 적용
임대차 계약서상의 주소와 실제 주소가 일치해야 함
계약서에 허위 정보나 누락된 조항이 있다면 보증 가입이 거절될 수 있음
보증서 유효기간 만료 후엔 보장 불가 → 연장 시기 엄수 필수
일부 고위험 주택(공시가 미등재, 감정가 과대 등)은 가입이 제한될 수 있음

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 집주인 동의 없이도 가입 가능한가요?
A. 가능합니다. 보증금 반환보증은 임차인 단독 신청이 가능합니다.

Q. 보증금 일부만 보장받는 것도 가능한가요?
A. 가능합니다. 전체 금액이 아닌 일부만 선택하여 보장받을 수도 있습니다.

Q. 이미 전세계약 체결 후 몇 개월 지났는데 신청할 수 있나요?
A. 입주일 기준 1년 이내라면 신청 가능하며, 그 이후에는 제한됩니다.

Q. 만약 보증서를 받았는데 중간에 집주인이 바뀌면요?
A. 보증은 유효하며, 새로운 집주인과의 계약도 동일하게 보호됩니다.

마무리 정리

보증금 반환보증제도는 전세입자의 보증금을 지켜주는 가장 실질적인 안전장치입니다.
보증금이 큰 세입자일수록 가입 필요성은 더욱 높습니다.

특히 신축 빌라나 깡통전세 의심 물건, 보증금이 시세보다 비정상적으로 높은 경우에는
이 제도가 전세사기를 사전에 걸러주는 역할을 하기도 합니다.

보증료가 다소 부담될 수 있지만, 수천만 원~수억 원의 보증금을 생각하면 가성비 최고 보험입니다.
지금 살고 있는 집이 안전한지 의심된다면, 반드시 ‘보증금 반환보증’ 가입을 고려해보시길 추천드립니다.

보증금 반환보증제도｜조건, 절차, 보장 내용, 주의사항까지 총정리