전세자금대출 보증금 비율｜기관별 기준과 실제 한도 계산법
전세자금대출을 알아볼 때 가장 중요한 부분 중 하나가 바로 전세보증금 대비 대출 가능 비율(LTV 개념)입니다. 이는 보증기관과 상품별로 다르게 적용되며, 지역·주택 유형·임차인의 소득 및 신용에 따라 실제 한도가 달라집니다.
목차 바로가기
1) 보증금 비율 기본 개념
보증비율: 보증기관(HUG, HF, SGI 등)이 세입자의 전세대출을 보증해주는 최대 한도
대출 가능액: 전세보증금 × 보증비율
단, 실제 대출금은 은행의 DSR 심사, 보증기관의 집값 기준, 개인 신용·소득 등을 거쳐 더 줄어들 수 있음
2) 보증기관별 전세자금대출 비율
HUG(주택도시보증공사)
- 수도권·규제지역: 전세보증금의 최대 80%까지 보증
- 비수도권: 최대 90% 가능
- 예: 전세보증금 5억 원 → 수도권은 최대 4억, 비수도권은 최대 4억5천만 원
HF(한국주택금융공사)
- 수도권·규제지역: 80%
- 비수도권: 90%
- 단, 보증금+선순위채권 합계가 주택 시세의 90%를 넘으면 보증 불가(집값 안전장치)
- 예: 주택 시세 5억, 전세보증금 4억7천만 원이면 시세의 94% → 보증 불가
SGI서울보증
- 보증비율은 HUG, HF와 유사하나, 개인 신용도·부채 등에 민감
- DSR 규제는 일반적으로 전세대출에 직접 적용되지 않지만, 은행 내부 심사로 실제 대출 가능액이 줄어들 수 있음
주택도시기금(버팀목 전세대출 등)
- 일반 가구: 70%
- 신혼부부·2자녀 이상: 80%
- 소득, 보증금·주택가액 한도 조건이 별도로 존재
3) 실제 대출 가능액 계산 단계
- 전세보증금 × 보증기관 비율(70~90%)
- 기관별 보증/대출 한도 적용
- HF의 집값 기준 적용(보증금+선순위채권 ≤ 주택 시세 90%)
- 은행 심사: 개인 소득·신용에 따른 DSR 반영
가장 낮은 값이 실제 대출 가능액
4) 예시 계산
① 서울 전세 5억, HUG 보증
5억 × 80% = 4억
DSR 심사에서 소득 대비 가능액이 3억8천이면 실제 대출액은 3억8천만 원
② 비수도권 전세 3억, HF 보증
3억 × 90% = 2억7천
집값 2억8천인데 보증금이 2억7천이라 시세의 96% → HF 규정 위반으로 보증 불가
5) 자주 막히는 포인트
- 선순위채권이 많은 집: HF 규정 때문에 보증 불가 사례 많음
- 수도권·규제지역: 보증비율이 80%라 자기자금이 더 필요
- DSR 심사: 소득이 적으면 보증비율이 나와도 실제 대출액은 줄어듦
- 버팀목: 청년·신혼부부는 혜택 있지만 보증금·소득 조건 제한 있음
6) 실제 사례 모음
- 사례 A: 연소득 6천만 원, 무주택, 수도권 전세 5억 → HUG 기준 4억 보증 가능. 하지만 DSR로 줄어 최종 대출액은 3억7천만 원
- 사례 B: 청년 단독 세대주, 버팀목 신청 → 전세보증금 1억5천, 버팀목 80% 적용 시 1억2천 대출, 조건 충족으로 전액 승인
- 사례 C: 비수도권 전세 3억, HF 이용 → 이론상 2억7천 가능했으나 집값 조건 위반으로 불가 판정
7) 지원 실패·주의 사례
- 집주인 대출(선순위채권) 과다로 보증기관 심사 탈락
- 전세보증금이 시세 대비 과도해 HF 규정에 걸려 거절
- 소득이 낮아 DSR에서 절반 이상 깎이는 경우
- 신혼부부 혜택을 기대했으나 소득 초과로 지원 불가
8) 자주 묻는 질문(FAQ)
- 전세대출 비율이 같으면 어느 기관을 선택해도 되나요?
→ 아닙니다. 보증료율, 보증금 상한, 심사 조건이 달라 실제 결과가 다릅니다. - 신혼부부가 HUG와 HF를 동시에 활용할 수 있나요?
→ 전세자금대출 한 건은 한 기관 보증만 가능. 다만 조건에 따라 선택해야 합니다. - SGI 보증은 은행 심사만으로 끝나나요?
→ 아니오. 개인 신용도·부채 수준이 민감하게 반영돼 거절되는 경우도 많습니다.
9) 추가팁!
- KB시세 확인: HF/HUG 보증 가능 여부를 계약 전 미리 조회
- 보증료율 비교: 기관마다 연 0.05~0.2% 수준으로 상이
- 선순위 채권 확인: 등기부등본 열람, 확정일자 꼭 챙기기
- DSR 고려: 연소득 대비 원리금 한도를 계산해보고 계약 진행
10) 정리
수도권·규제지역: HUG/HF 기준 80%
비수도권: HUG/HF 기준 90%
SGI: 유사하나 신용·내부심사에 따라 실제 대출액 축소 가능
버팀목(기금상품): 일반 70%, 신혼·2자녀 이상 80%
즉, 공식 비율이 얼마든지 은행의 DSR, HF의 집값 규제, 보증금 상한 조건에 걸리면 실제 대출금액은 더 줄어들 수 있다는 점을 꼭 유념해야 합니다.