집 줄이기(다운사이징) 완벽 가이드｜은퇴 후 주거 전략, 자금·세금·실수 방지법
주택 다운사이징은 지금 살고 계신 집을 더 작고 유지비가 낮은 집으로 갈아타는 선택입니다. 단순히 평수를 줄이는 일이 아니라, 현금흐름·세금·거주 품질을 함께 최적화하는 프로젝트예요. 아래 순서대로 보시면 처음 준비부터 계약·이사까지 막힘없이 진행하실 수 있습니다.
목차 바로가기
1) 다운사이징이 ‘맞는지’부터 점검
생활 단계: 자녀 독립, 은퇴·반은퇴, 건강·이동 편의 필요
재무 목표: 대출 상환, 생활비/노후자금 확보, 투자 포트폴리오 재조정
입지 전환: 도심 접근성 강화(병원·교통), 관리 쉬운 단지/동네로 이동
심리·생활: 수납·동선이 간단한 집, 관리 스트레스 축소
간단 자기진단
① 내 집 유지비(보유세·관리비·유지보수)가 수입 대비 과한가
② 집을 줄이면 대출·생활비가 눈에 띄게 개선되는가
③ 현재 입지가 향후 5~10년 내 내 생활 패턴에 맞는가
2) 돈이 실제로 얼마나 남는지: 순현금 계산식
다운사이징의 핵심은 “팔고, 사고, 옮기고” 남는 순현금입니다.
순현금 = (기존주택 매도대금 – 남은 대출 – 매도비용) – (신규주택 매입가 + 취득·등기비용 + 이사/리모델링비)
매도비용 예: 중개보수, 리모델링/정리비, 대출 중도상환수수료
취득·등기비용 예: 취득 관련 세금, 법무사 수수료, 인지대
기타: 보관창고 비용, 가전 교체, 커튼·조명 등 생활 세팅비
팁: 위 항목을 엑셀로 나눠 최소·기준·최대(보수적) 3가지 시나리오로 돌려 보시면 의사결정이 훨씬 수월합니다.
3) 세금·비용 관점 핵심 포인트(숫자 대신 체크리스트로)
법·세율은 자주 바뀌므로 원칙과 체크 순서만 정확히 잡으세요.
양도소득세
- 1세대 1주택 비과세 요건 해당 여부
- 비과세가 아니면 장기보유특별공제·거주 요건 충족도 확인
- 일시적 2주택 허용 기한·전입 요건 등 일정 관리
보유세(재산세·종부세)
- 다운사이징 후 공시가격 구간 변화, 1주택 특례·공제 적용 여부
취득 관련 세금
- 1주택인지·다주택인지에 따른 취득세 체계 차이
- 생애주기 요건(예: 신혼, 고령 등)으로 달라지는 감면 여부
거래비용
- 중개보수(매도·매수 각각), 법무·등기, 대출비(평가·인지·설정)
- 대출 중도상환수수료(변동/고정, 잔여기간에 따라 달라짐)
※ 구체 세율·기한은 지역·정책에 따라 변동 가능성이 커서, 계약 전 세무사·공인중개사·금융사담당자 3자 확인을 권합니다.
4) 자금·타이밍 설계: 3가지 진행 방식
선매도·후매수
- 장점: 보유 리스크 최소, 예산이 명확
- 단점: 임시거처 필요할 수 있음(이중 이사 가능성)
선매수·후매도
- 장점: 이사 공백 최소, 원하는 집 먼저 확보
- 단점: 브리지 자금·이자 비용 부담, 일시적 2주택 관리 필요
동시진행(동시잔금)
- 장점: 이사 1회, 자금 흐름 깔끔
- 단점: 일정 조율 난이도 높음(양측 계약 일정 정밀 매칭 필요)
자금 운용 팁
- 잔금일 간격을 3~7일 정도 두고 ‘선수금+가계좌’로 브리지 최소화
- 생활자금은 만기·금리·수수료 고려해 기존 대출 vs 대환 비교
- 전세/보증금 변동이 얽히면 보증보험·퇴거자금 로드맵 선확정
5) 거주 품질은 “면적”보다 “구조”
- 평면: 방 개수보다 수납+동선 최적화(ㄱ자/ㄴ자 주방, 팬트리, 빌트인 수납)
- 층·동·향: 소음(상·하·측면), 채광·환기, 엘리베이터 동선
- 단지·동네: 도보 10~15분 생활권(병원·지하철·시장·공원)
- 관리: 커뮤니티·경비·주차 동선, 장기수선충당금, 리모델링 이력
- 노년·건강 고려: 문턱·욕실 손잡이·미끄럼 방지 등 안전 사양
6) 6주 로드맵(예시)
- 1주차: 목표·예산·순현금 3안(낙관/기준/보수) 작성
- 2주차: 우리 집 판매 준비(정리·소량 리페어), 매도 기준가 확정
- 3주차: 매도 리스팅, 원하는 지역 핵심 단지 3곳으로 매수 타깃 압축
- 4주차: 매수 가계약 + 대출 사전심사(DSR/한도·금리·수수료 비교)
- 5주차: 매도 본계약 → 매수 본계약(동시잔금 협상 시작)
- 6주차: 잔금·등기·전입, 인터폰·도어락·조명 등 필수 세팅 후 입주
7) 흔한 실수 10가지
- “평수만” 줄이고 수납·동선을 간과
- 양도세/일시적 2주택 기한 관리 실패
- 중도상환수수료·대출 부대비용 미계상
- 잔금일 미스매치로 고금리 브리지 장기 사용
- 관리비·주차·엘리베이터 대기 등 생활비용 무시
- 장기수선·리모델링 이력 미확인으로 예상 밖 수리비 발생
- 이사·보관창고·가전 교체비 등 세팅 비용 과소 추정
- 입지 체감(경사, 버스 간격, 병원 접근성)을 주말 낮만 보고 판단
- 실거주 핵심 시간대(출퇴근/야간 소음) 현장 체크 미실시
- 반려동물 규정·베란다 확장·발코니 사용 규정 미확인
8) 금융·연금과의 조합 아이디어
- 대출 전략: 고정·변동 혼합, 상환기간 늘려 월 납입 관리, 잔금 후 조기상환 수수료 스케줄 잡기
- 현금흐름: 다운사이징으로 확보한 순현금을 비상자금·연금·채권/예금 등 안전자산으로 분산
- 주택연금(역모기지) 대안: 다운사이징 대신 현재 집 유지 + 주택연금으로 현금흐름 확보하는 시나리오도 검토
- 보유세 체감: 공시가격·면적 낮추면 장기적으로 보유세·관리비 부담이 완화
9) 집을 ‘팔고·사는’ 실전 체크리스트
매도
- 최근 실거래가·경매 낙찰가로 현실적 호가 산정
- 하자·수리 내역 사전 공유 → 신뢰로 거래기간 단축
- 전세계약 잔여기간·인도 조건을 계약서에 명확히
매수
- 등기부(근저당·가압류), 관리비 체납, 확장공사 합법성 확인
- 일조·소음·냄새·눈·비 오는 날 누수 가능성 점검
- 옵션·집기 인수 목록을 특약으로 구체화
일정·돈
- 동시잔금이면 시간·장소·계좌까지 분 단위 협의
- 이사팀·엘리베이터 사용 예약, 가전 설치 동선 사전 체크
10) 예시 시나리오
기존 집 매도 8억 – 잔여대출 2억 – 매도비용 1천만 = 순유입 7.9억
새 집 매입 5.5억 + 취득·등기 1천만 + 이사·세팅 8백만 = 순유출 5.68억
최종 순현금 잔액 2.22억 → 대출 일부 조기상환 1억, 비상자금 5천만, 나머지 안정형 상품
(숫자는 이해를 위한 가정값입니다. 세율·비용은 실제와 다를 수 있어요)
11) 결정 요약 문장
“다운사이징은 면적이 아니라 구조와 현금흐름의 문제”
“세금과 잔금 타이밍만 정확히 잡으면 이사 한 번으로 10년 현금흐름이 달라진다”
“선매도·후매수 vs 선매수·후매도 vs 동시잔금 중 내 자금 성격에 맞는 방식을 고른다”