주택담보대출 한도｜LTV·DSR 규제, 수도권 6억 상한, 생애최초 완화 조건 총정리

주택을 구입할 때 가장 중요한 금융 요소는 바로 주택담보대출(주담대) 한도입니다. 내가 얼마까지 빌릴 수 있는지에 따라 매수 가능한 집의 가격이 달라지고, 자금 계획 전체가 바뀌게 되죠

특히 2025년 들어 수도권·규제지역 주담대 6억 상한 신설, LTV 40% 제한, 스트레스 DSR 1.5% 반영 등 규제가 강화되면서 대출 한도 산정 방식이 크게 달라졌습니다. 이번 글에서는 주택담보대출 한도를 결정하는 3대 요소(LTV·DSR·정책 상한), 상황별 한도 계산 예시, 생애최초 구입자 특례, 생활안정자금 목적 대출 제한까지 꼼꼼히 정리해드립니다.

1. 주택담보대출 한도를 결정하는 3대 규제

① 지역·정책 상한
수도권 및 규제지역에서 주택 구입 목적 주담대는 최대 6억 원까지만 가능합니다. 다주택자의 주택 구입 목적 대출은 금지되며, 1주택자는 기존 주택을 6개월 내 처분해야 추가 대출이 허용됩니다.

② LTV(주택담보인정비율)
– 규제지역: LTV 최대 40%
– 비규제지역: LTV 최대 70%
단, 수도권 비규제지역도 6억 상한은 적용됩니다.

③ DSR(총부채원리금상환비율)
소득 대비 연간 원리금 상환액이 일정 비율을 넘을 수 없습니다(일반적으로 40%). 2025년부터 스트레스 DSR 1.5%p 가산금리가 반영되어 실제 대출 가능액이 더 줄어들 수 있습니다.

2. 상황별 대출 한도 예시

서울 12억 아파트(무주택자)
LTV 40% 적용 시 4.8억 원 → 수도권 상한 6억 원이 있지만 LTV 기준이 더 낮으므로 최종 한도는 4.8억 원
서울 8억 아파트(1주택자, 처분 조건)
LTV 40% → 3.2억 원 → 최종 한도는 3.2억 원
경기 비규제지역 7억 아파트(무주택자)
LTV 70% → 4.9억 원 → 수도권 상한 6억 원보다 작으므로 최종 한도는 4.9억 원
지방 비규제지역 7억 아파트
LTV 70% 적용, 수도권 상한 적용 없음 → DSR로 최종 한도 결정

3. 생애최초 구입자 특례

수도권 및 규제지역: LTV 70% 적용, 다만 6개월 내 전입 의무가 부과됩니다.
지방 비규제지역: 기존과 동일하게 LTV 완화 혜택을 적용받을 수 있습니다.

4. 생활안정자금 목적 주담대 제한

수도권·규제지역에서 생활안정자금 목적 대출(리모델링, 생활비 등)은 최대 1억 원까지만 가능합니다. 2주택 이상 보유자는 해당 목적의 주담대 이용이 금지됩니다.

5. 대출 한도를 키우거나 줄이는 주요 변수

지역 및 규제 여부
주택 가격 대비 LTV 적용 한도
소득 수준과 부채 규모(DSR)
대출 만기(상환기간이 길수록 한도 ↑)
금리 유형(고정·변동·혼합형)
보유 주택 수
생애최초 여부 및 정책모기지 활용
소득 증빙 방식(근로·사업·임대 등)

6. 셀프 계산 순서

대상 주택 지역 확인 → 수도권·규제지역 여부 파악
LTV 한도 계산 → (주택가격 × 적용 LTV)
DSR 계산 → 연소득과 기존 부채 상환액 반영
정책 상한 확인 → 수도권·규제지역은 6억 상한 적용
최종 한도 = LTV 한도, DSR 한도, 정책 상한 중 가장 낮은 값

7. 정책 모기지·특례보금자리론 비교

주담대 한도가 막히는 경우, 정책 금융상품이 대안이 될 수 있습니다.

보금자리론(일반): 주택 6억 이하, 부부합산 소득 7천만 원 이하, LTV 최대 70%, DTI 60%, 대출한도 최대 3.6억(생애최초 4.2억), 고정금리 중심
디딤돌대출: 무주택 세대주, 주택 5억(신혼·2자녀 6억) 이하, 부부합산 소득 6천만 원 이하(일부 완화 예외), LTV 최대 70%, 한도 최대 2억(생애최초 2.4억, 신혼/2자녀 3.2억)

즉, 일반 은행 주담대보다 더 높은 한도가 나올 수 있으니 반드시 비교해봐야 합니다.

8. 금리 시뮬레이션

같은 아파트 8억 원, LTV 40% 기준 3.2억 원 대출 시:

금리 3% (30년 만기): 월 상환액 약 135만 원 → DSR 25% 수준
금리 5% (30년 만기): 월 상환액 약 171만 원 → DSR 32% 수준

금리가 2%포인트 오르는 것만으로도 한도가 줄어들 수 있어, 금리 환경 체크가 필수입니다.

9. 맞벌이 소득 합산 사례

단독 소득: 연 6천만 원, 8억 아파트 구입 → DSR 40% 적용 시 대출 한도 약 3억 원
맞벌이 합산: 연 1억 원 → 동일 조건에서 대출 한도 5억 원 이상 가능

부부 공동명의 여부에 따라 차이가 크기 때문에, 대출 상담 시 반드시 합산 기준을 확인하는 것이 좋습니다.

10. 다주택자·갭투자 규제

다주택자: 주택 구입 목적 주담대 불가
갭투자(전세 끼고 매수): 전세보증금 반환 목적 대출만 제한적으로 가능
투기지역·투기과열지구에서는 주담대 자체가 막히는 경우가 많아 주의가 필요합니다.

실제 사례 모음

사례① 신혼부부 생애최초 구입
서울 9억 아파트, 부부 합산 소득 9천만 원 → 일반 조건은 3.6억 대출 가능, 생애최초 특례 적용으로 6억까지 확대
사례② 프리랜서 소득 증빙 부족
실제 연소득 6천만 원이지만 소득 증빙 불안정으로 은행 인정액은 4천만 원 → 대출 한도 2억 수준으로 축소
사례③ 1주택 갈아타기
기존 주택 처분 조건을 충족하지 못해 추가 대출 승인이 거절된 사례
사례④ 생활안정자금 한도 초과
리모델링 비용 1억 5천 신청했지만 규제지역 거주라 1억까지만 승인

셀프 체크리스트

내가 구입할 주택은 규제지역인가?
내 연소득과 기존 대출은 얼마인가?
생애최초 조건이나 정책 모기지 대상에 해당하는가?
상환 계획은 금리 인상까지 고려했는가?

추가팁!

은행 방문 전 주담대 한도 계산기를 활용하면 미리 가늠할 수 있습니다.
대출 실행 전 DSR 반영 방식(기존 신용대출, 카드론 포함 여부)을 반드시 확인하세요.
금리 상승 시 상환 부담이 커질 수 있으므로, 변동금리보다는 혼합형·고정금리를 고려하는 것도 방법입니다.

마무리

2025년 주택담보대출은 LTV·DSR·정책 상한이라는 3중 규제 속에서 최종 한도가 정해집니다. 특히 수도권·규제지역은 6억 원 상한이 추가되어 기존보다 대출 가능액이 줄어들 수 있으니 반드시 사전 계산이 필요합니다.

여기에 정책 모기지, 맞벌이 합산, 생애최초 특례 등 다양한 변수까지 고려해야 현실적인 한도가 나오니, 은행 상담 전 체크리스트를 활용해 꼼꼼히 준비하는 것이 현명합니다.