종합부동산세 절약 방법｜2025년 기준 공제 조건, 세율, 절세 전략까지
부동산 자산을 보유하고 있다면 반드시 확인해야 할 세금,
바로 종합부동산세(종부세)입니다.
예전엔 ‘강남 아파트 부자’만 내는 세금이란 인식이 있었지만,
공시가격 상승과 과세 대상 확대에 따라
다주택자뿐 아니라 1주택 실수요자도 부담하는 세금이 되었습니다.
이번 글에서는 종부세의 기본 구조부터 절세 전략,
공제 조건, 실제 주의할 점까지
2025년 최신 기준으로 상세히 설명드립니다.
목차 바로가기
- 종합부동산세란?
- 2025년 종부세 기본 과세 기준
- 2025년 종부세 세율표
- 실전 계산 예시
- 최근 종부세 제도 변화
- 종부세 절약 전략 요약
- 전세 끼고 있는 집도 과세되나요?
- 종부세 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)
- 마무리 코멘트
종합부동산세란?
- 부동산 자산 합계가 일정 기준을 넘는 고액 보유자에게 부과되는 국세
- 재산세와 별도로 부과되는 세금
- 과세 대상: 공시가격 기준 합산액이 일정금액을 초과하는 경우
- 국세청이 매년 12월 부과 및 납부 안내
2025년 종부세 기본 과세 기준
| 구분 | 공제 기준 |
|---|---|
| 1주택자 | 공시가 합산 12억 원 초과 시 과세 |
| 2주택 이상 보유자 | 9억 원 초과 (일반 기준) |
| 고령자 | 1주택자 기준에서 추가 공제 가능 |
※ 주택 외에도 종합합산토지, 별도합산토지, 상가·빌딩 등 비주거용 부동산도 과세 대상입니다.
2025년 종부세 세율표 (일반주택 기준)
| 과세표준 | 1주택자 세율 | 다주택자 세율 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.6% |
| 3억 ~ 6억 원 | 0.7% | 1.0% |
| 6억 ~ 12억 원 | 1.0% | 1.4% |
| 12억 ~ 25억 원 | 1.4% | 2.0% |
| 25억 원 초과 | 2.0% | 3.0% |
※ 1세대 1주택자는 세율 우대 적용, 다주택자는 중과세율 적용됨
※ 공시가 기준에서 공제 후 과세표준에 따라 세율 적용됨
실전 계산 예시
예시 ①) 공시가 13억 아파트 1채 보유 중인 1주택자(만 62세, 보유 10년)
- 기본 공제: 12억
- 과세표준: 1억 원
- 고령자 공제: 30%
- 장기보유 공제: 40%
- 총 공제율: 70%
- 세율: 0.5%
- 세액: 1억 × 0.5% × (1 – 0.7) = 150,000원
예시 ②) 공시가 8억 + 7억 아파트 2채 보유한 다주택자
- 총 공시가: 15억
- 공제: 9억
- 과세표준: 6억
- 세율: 1.4%
- 세액: 6억 × 1.4% = 8,400,000원
- ※ 장기보유 공제 등 적용 불가, 중과세율 적용
최근 종부세 제도 변화 (2024~2025)
- 1세대 1주택자 공제 금액 상향 (9억 → 12억)
- 고령자 공제 요건 완화, 최대 40%까지 가능
- 공동명의 적용 기준 변경: 부부 공동명의 시 각 6억 공제, 단 고령자 공제 불가
- 과세표준 세율 인하: 다주택자 최고세율 6% → 3%로 조정
- 지방 저가주택 합산 제외 요건 강화
종부세 절약 전략 요약
- 1주택자 공제 기준 적극 활용
단독명의 12억 원 공제
공동명의는 각 6억씩 → 고령자 공제는 단독명의만 적용 - 고령자 & 장기보유 공제
만 60세 이상 + 5년 이상 보유 시 공제 중복 가능
최대 80%까지 절세 효과 - 임대주택 등록
임대사업자 등록 시 종부세 과세 제외 대상 가능
요건: 전용면적, 보유기간, 임대료 인상률 5% 이내 등 - 명의 분산 전략
공동명의 vs 단독명의 장단점 비교
세금만 보지 말고, 향후 매도, 증여까지 고려한 전략 필요
전세 끼고 있는 집도 과세되나요?
많은 분들이 전세를 끼고 있으면 종부세 계산에서 제외될 것이라 오해합니다.
하지만 전세 여부와 무관하게, 집주인 명의의 공시가격으로 과세가 진행됩니다.
즉, 실거주하지 않더라도 본인 명의라면 무조건 과세 대상입니다.
단, 임대사업자로 등록하고 조건을 충족할 경우에는
비과세 대상으로 전환될 수 있습니다.
이 경우 반드시 5% 임대료 상한, 의무 임대기간 등 조건을 확인해야 합니다.
종부세 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)
- Q. 공시가격은 어디서 확인하나요?
→ 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)에서 조회 가능 - Q. 공동명의로 하면 절세되나요?
→ 공제는 6억씩 가능하지만 고령자·장기보유 공제는 적용 안됨 - Q. 전세 끼고 있는 집도 과세 대상인가요?
→ 네, 소유자 기준이므로 과세 대상입니다 - Q. 해외 거주자도 공제 받을 수 있나요?
→ 거주 기간 및 국적에 따라 조건 상이. 일반적으로 공제 불이익 있음 - Q. 분납 가능한가요?
→ 종부세 250만 원 초과 시 홈택스에서 분납 신청 가능
마무리 코멘트
종부세는 부동산 세금 중에서도 가장 전략적인 접근이 필요한 세금입니다.
단순히 부동산을 많이 가졌다고 해서 무조건 부담이 커지는 게 아니라,
어떻게 보유하고 있느냐,
누구 명의로 되어 있느냐,
보유 기간이 얼마나 되었느냐에 따라
세금 차이가 수백만 원씩 벌어질 수 있습니다.
1주택 실수요자라면
단독명의 + 장기보유 + 고령자 요건 충족만으로
충분히 부담을 낮출 수 있고,
다주택자 역시 임대주택 등록이나 보유 전략 조정으로
불필요한 과세를 피할 수 있습니다.
2025년 기준 제도는 일부 완화되었지만,
여전히 구조는 복잡합니다.
본인의 상황에 맞게 지금부터 준비하시는 것이
가장 확실한 절세 전략입니다.