주택임차차입금 원리금 공제｜전세자금대출 소득공제 요건, 한도, 신청 방법 완벽 정리
매년 연말정산 시즌이 되면 가장 자주 묻는 질문 중 하나가 바로 “전세자금대출도 소득공제가 되나요?” 입니다.
정확한 명칭은 ‘주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제’로,
전세나 월세를 위해 받은 금융기관 대출의 원금과 이자를 일정 한도 내에서 소득공제 받을 수 있는 제도입니다.
이번 글에서는 주택임차차입금 원리금 공제의 조건, 한도, 인정되는 대출, 주의사항, 신청 방법까지
2025년 최신 기준으로 자세히 정리했습니다.
1. 주택임차차입금 원리금 공제란?
‘주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제’는
근로소득자가 무주택 세대주로서 전세자금대출을 이용한 경우,
해당 대출의 원금과 이자 상환액의 일부(40%)를 연말정산 시 소득공제 받을 수 있는 제도입니다.
이 제도의 취지는 전·월세 부담을 완화하고, 무주택 근로자의 주거 안정을 돕기 위한 것입니다.
단, 모든 전세대출이 자동으로 공제 대상이 되는 것은 아니며,
정해진 요건을 충족해야만 세액 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
2. 공제 대상자 요건
- 1. 근로소득자여야 합니다.
프리랜서나 자영업자는 대상이 아닙니다. - 2. 무주택 세대주일 것
연말 기준(12월 31일) 본인과 배우자 모두 주택을 보유하지 않아야 합니다. - 3. 세대원도 일부 가능
세대주가 주택 관련 공제(청약저축, 주택자금공제 등)를 받지 않는 경우,
근로소득이 있는 세대원도 공제를 받을 수 있습니다. - 4. 거주용 주택이어야 함.
실제 거주 중인 전세·임차주택이어야 하며, 임대차계약서상 주소로 전입신고가 되어 있어야 합니다.
3. 주택 및 대출 요건
- 주택 규모 제한:
전용면적 85㎡ 이하(읍·면 비도시지역은 100㎡ 이하)인 국민주택 규모의 주택 또는 주거용 오피스텔만 해당됩니다. - 대출 종류:
반드시 금융기관 또는 공공기관을 통해 받은 전세자금대출이어야 하며,
대출금이 금융기관에서 임대인 계좌로 직접 입금된 경우에만 인정됩니다.
(임차인이 본인 계좌로 받은 뒤 임대인에게 송금한 경우는 불인정됩니다.) - 대환(갈아타기)도 가능:
최초 전세대출이 요건을 충족했다면, 이후 같은 주택의 대환·재대출도 공제 대상이 됩니다. - 대출 시기:
임대차계약서 기준 입주일 또는 전입일 중 빠른 날로부터 전후 3개월 이내에 차입한 대출만 인정됩니다.
이 시기를 벗어나면 공제가 불가능하니 주의해야 합니다.
4. 공제 금액과 한도
공제 금액은 간단한 계산식으로 구할 수 있습니다.
공제액 = (해당 연도 원리금 상환액 × 40%)
단, 주택청약저축 소득공제와 합산하여 연 400만 원 한도까지만 인정됩니다.
예를 들어,
- 2025년 동안 전세자금대출 원리금으로 1,000만 원을 상환했다면
→ 1,000만 원 × 40% = 400만 원이 소득공제 금액입니다. - 주택청약저축 공제로 80만 원을 이미 받았다면
→ 남은 한도 320만 원까지만 주택임차차입금 공제가 가능합니다.
5. 공제 신청 시 필요한 서류
연말정산 간소화 서비스에서 대부분 자동 조회되지만,
조회되지 않을 경우 다음 서류를 준비하면 됩니다.
- 1. 주택자금상환 등 증명서 (금융기관 발급)
- 2. 임대차계약서 사본
- 3. 주민등록등본 (전입일 확인용)
- 4. 원리금 상환 내역 증빙 (이체내역서 또는 금융거래 내역)
이 중 ‘주택자금상환 증명서’는 금융기관에서 직접 발급받아야 하며,
전자 파일 형태로 홈택스에 업로드하거나 회사에 제출하면 됩니다.
6. 공제 신청 방법
- 국세청 홈택스 → 연말정산 간소화 서비스 접속
- 공제 항목 중 ‘주택자금(임차차입금 원리금)’ 선택
- 자동조회 내역 확인 후, 누락 시 직접 서류 첨부
- 회사에 자료 제출 → 원천징수 반영
대부분의 은행(국민, 신한, 하나, 우리, 농협 등)은
1월 중순 이후 간소화 시스템으로 공제 자료를 자동 전송하므로
따로 서류를 제출하지 않아도 됩니다.
7. 자주 발생하는 실수
- 일반 신용대출 이용
전세자금 용도로 사용했더라도, 대출금이 임대인에게 직접 입금되지 않았다면 공제 불가 - 차입 시기 요건 미충족
입주 또는 전입일 기준 전후 3개월이 지나면 불인정 - 국민주택 규모 초과 주택
전용면적이 85㎡를 초과한 아파트나 주택은 대상 제외 - 중복 공제 한도 초과
주택청약저축 공제와 합산 400만 원 한도를 넘으면 초과분은 인정되지 않습니다. - 유주택 세대주
세대원이 주택을 보유 중인 경우도 원칙적으로 공제 불가
8. 실제 적용 예시
김씨(무주택 세대주)는 2025년 2월 전세 계약을 체결하고,
3월 초에 A은행에서 임대인 계좌로 전세자금대출 1억 원을 받음
2025년 한 해 동안 상환한 원리금은 총 1,200만 원
→ 공제 계산: 1,200만 × 40% = 480만 원
→ 한도 400만 원까지 소득공제 적용 가능
만약 주택청약저축 공제를 100만 원 받았다면,
400만 원 한도 내에서 300만 원만 인정됩니다.
9. 요약 및 팁
- 대상: 무주택 세대주(또는 요건 충족 세대원)
- 대출 요건: 금융기관 전세자금대출 + 임대인 계좌로 직접 입금
- 시기 요건: 입주일 또는 전입일 기준 전후 3개월 이내 차입
- 공제율: 원리금 상환액의 40%
- 공제한도: 주택청약저축 등과 합산 400만 원
- 신청 방법: 홈택스 연말정산 간소화 → 자동 조회 또는 서류 제출
Tip. 대환대출도 최초 차입 요건을 충족했다면 공제 가능하며,
임대차 계약 갱신 시에도 전후 3개월 이내 재차입이면 인정됩니다.
마무리
전세자금대출을 이용한 근로자라면 주택임차차입금 원리금 공제는 반드시 챙겨야 할 항목입니다.
단, ‘대출 시기’와 ‘입금 경로’가 불일치하면 공제를 놓치기 쉽기 때문에
계약 시점부터 꼼꼼히 관리하는 것이 중요합니다.
연말정산은 준비만 잘해도 수십만 원의 세금 차이를 만들 수 있습니다.
올해 전세나 월세를 살고 있다면, 지금 바로 홈택스에서 공제 대상 여부를 확인해보세요.