집 장만 준비 체크리스트｜예산·대출·청약·입지·서류까지 한 번에
내 집 마련은 ‘돈 모으기 → 신용·대출 점검 → 청약/매수 전략 → 입지·매물 검증 → 계약·잔금’ 순서로 준비하면 시행착오를 크게 줄일 수 있습니다. 아래 순서를 그대로 따라 하시면, 무엇부터 시작할지 막막한 상황에서도 바로 실행하실 수 있어요
목차
1) 목표와 일정부터 확정하기
- 목적 정리: 실거주(학교·직장 접근), 투자 겸 거주, 부모 근처 이사 등
- 기간 설정: 언제까지 계약/입주할지 데드라인을 먼저 잡기
- 거주 기준: 최소 방 개수, 필수 편의(엘리베이터, 반려동물 규정, 주차)
- 총예산 범위: 현금 보유 + 기대 대출 한도에서 여유자금 10~15% 버퍼
실행: 메모 앱에 “목표 입주월·최소 요구조건·최대 예산” 세 줄로 고정해두세요
2) 예산 설계: ‘매입가’가 아니라 ‘총주거비(TCO)’
- 집값만 보지 말고 취득부터 이사 후 유지까지 들어갈 돈을 모두 합산합니다.
- 일회성 비용: 취득 관련 세금/수수료, 법무·등기, 중개보수, 이사·입주 세팅(가전·커튼·조명), 부분 리모델링
- 반복 비용: 대출 이자/원금, 관리비, 주차비, 보수·교체비(연 평균), 보험
- 비상 여유자금: 최소 생활비 6개월치 + 예기치 못한 수리비
실행: 최소·기준·보수(±10%) 3개 시나리오로 금액표를 만드세요
3) 신용과 대출: ‘한도’보다 ‘상환 가능액’ 중심
- 신용: 카드 연체·단기대출 정리 → 한 달 전에 신용점수 점검
- 대출 구조: LTV(담보인정), DSR(총부채원리금비율), 금리(고정/변동/혼합)
- 상환 전략: 월 상환액이 세후 소득의 25~30%를 넘지 않도록 설계
- 사전심사(사전승인): 매물 탐색 초반에 받아 두면 협상력이 커져요
실행: 2~3곳에 사전심사 동시 진행 → 한도·금리·부대비용 비교표 작성
4) 내 집 마련 경로 선택: 청약 vs 기존주택 매수
분양(청약)
- 장점: 새 집, 하자보수, 분양가 메리트 가능
- 체크: 청약통장, 가점·추첨제 비율, 당첨 후 자금 납부 일정, 옵션비
기존주택 매수
- 장점: 생활권·단지 상태를 바로 확인, 입주 시점 유연
- 체크: 실거래가 추세, 리모델링 비용, 관리비·주차·층간소음 등 체감 지표
실행: 두 경로를 병행하되, 시간표(청약 납부/잔금 vs 매수 잔금)을 겹치지 않게 관리하세요
5) 입지 조사: 통근·생활 편의가 체감 비용을 바꿉니다
- 15분 생활권: 지하철·버스 간격, 병원·약국, 대형마트·시장, 공원
- 개발 이슈: 도로 신설, 학군 변화, 재건축/재개발 계획
- 실제 체감: 출퇴근 시간대·주말·야간 각각 방문해 소음/주차/조도 확인
실행: 후보 지역 3곳을 정해, 각 지역의 “장·단점 3가지”씩 표로 비교
6) 매물 탐색: 숫자와 서류로 먼저 거르고 현장에서 확정
- 데이터 1: 실거래가·전세가·거래 속도(최근 3~6개월)
- 데이터 2: 동일 동/라인·층·향별 시세 차이
- 서류: 등기부(근저당·가압류), 건축물대장(불법/확장 확인), 관리비 체납
- 현장: 일조·뷰·환기, 엘리베이터 동선, 주차 동선, 쓰레기/택배 동선
실행: “사진 좋아 보이는데 현장 아쉬운” 케이스가 많습니다. 현장 체크리스트를 들고 가세요
7) 계약 단계: 특약과 일정이 승부
- 가계약·본계약: 계약금 비율, 중도금 조건, 잔금일 명시
- 필수 특약 예시
- 등기상 하자·제한물권 존재 시 계약 무효 및 계약금 전액 반환
- 인수·철거 물품 목록(붙박이장, 에어컨, 조명 등) 구체 기재
- 잔금일까지의 관리비·장기수선충당금 정산 기준
- 전세·월세 세입자 인도 조건(명도 기한)
- 대출·등기: 은행 서류, 감정평가 일정, 법무사 선택, 인지세·수수료
실행: 매도·매수·대출·등기 일정을 한 장짜리 타임라인으로 묶어 두세요
8) 필요한 서류 빠짐없이
- 공통: 신분증, 인감도장/인감증명서(또는 전자서명), 주민등록등본
- 매수: 가족관계증명서(공동명의 시), 혼인관계증명서, 초본(주소 변동)
- 대출: 소득증빙(원천징수/소득금액증명), 재직증명, 건강보험 자격·납부
- 청약: 청약통장 정보, 무주택/부양가족 입증서류, 거주기간 증빙
실행: 서류는 스캔·PDF로 클라우드 폴더에 정리해두면 반복 제출이 편합니다.
9) 6주 실행 로드맵(예시)
- 1주차: 목표·예산 3안, 신용·부채 점검, 대출 사전심사 신청
- 2주차: 후보 지역 3곳 선정 → 출퇴근·야간 답사, 중개사 2~3곳 컨택
- 3주차: 매물 6~9개 1차 투어 → 상위 2개에 비용·리모델링 견적 산출
- 4주차: 최우선 1개 가계약 → 대출 승인, 등기·법무사 컨택
- 5주차: 본계약 및 특약 확정 → 잔금/이사 일정 예약
- 6주차: 잔금·등기·전입 → 하자 점검, 가전·인터넷·보험 셋업
10) 비용과 리스크, 이렇게 관리하세요
- 금리 리스크: 변동금리라면 상한·혼합 검토, 거치기간은 과도하게 길지 않게
- 일정 리스크: 세입자 명도·전입 기한을 특약에 구체 표기
- 하자 리스크: 누수·곰팡이·결로는 비 올 때/밤에 한 번 더 점검
- 예산 리스크: 가전·가구·입주 청소 등 세팅비 3~5% 별도 확보
- 보험: 화재보험(특약 포함)과 전세라면 보증보험 검토
11) 초보자 Q&A 한 번에
Q. 대출 먼저? 집 먼저?
- 사전심사 먼저가 정석입니다. 자금 신뢰도가 올라 협상이 유리해요
Q. 청약이랑 기존주택을 동시에 준비해도 될까요?
- 가능합니다. 다만 청약 당첨 시 자금 납부 일정이 촘촘하니, 기존 매수의 잔금과 겹치지 않게 타임라인 관리가 필수예요
Q. 투자와 거주 중 우선순위가 헷갈립니다
- 실거주 5년 이상이면 생활 편의·동선이 수익보다 만족도를 좌우합니다. 통근 시간 20분 단축은 매달 현금흐름을 높이는 효과가 있어요
12) 체크리스트(복사해 바로 쓰는 버전)
- □ 목표 입주월 / 최소 방 수 / 필수 편의
- □ 총예산(버퍼 포함) / 월 상환 한도(세후 소득 대비 %)
- □ 신용점수·부채 정리 / 대출 사전심사 2~3곳
- □ 후보 지역 3곳 / 출퇴근·야간 답사 완료
- □ 실거래가·전세가 비교 / 등기부·관리비 체납 확인
- □ 현장 점검: 일조·소음·주차·동선 / 비 올 때 재점검
- □ 특약 문구 확정 / 잔금·명도·정산 조건 표기
- □ 서류 스캔·PDF 정리 / 이사·인터넷·보험 예약
추가팁!
- 매수 협상은 잔금일 유연성이 강력한 카드입니다. 자금/이사 사정에 맞춰 주고받으세요
- 출퇴근 동선은 네비·지도 예상 시간 + 20%로 계산하면 현실에 가깝습니다
- 입주 직후 “수리·청소·설치”를 하루에 몰지 말고 2~3일 분할하면 스트레스가 덜해요