다주택자 양도세｜2025년 세율, 비과세 요건, 중과세율 및 절세 방법 총정리
다주택자의 가장 큰 고민 중 하나는 바로 양도소득세입니다.
주택을 한 채 이상 보유한 상태에서 매각할 때 내야 하는 양도세는, 비과세 요건이 복잡하고 중과세까지 적용될 수 있어 세금 부담이 매우 큽니다.
특히 2025년 현재 세법상 달라진 부분도 많기 때문에, 최신 기준에 맞춰 정확히 파악하는 것이 중요합니다.
지금부터 다주택자 양도소득세의 세율, 비과세 조건, 중과세율, 절세 방법까지 한눈에 정리해드리겠습니다.
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다주택자 양도소득세란?
양도소득세는 부동산을 팔 때 발생한 차익(양도차익)에 대해 납부하는 세금입니다.
주택이 여러 채 있는 다주택자의 경우, 1주택자보다 더 높은 세율인 중과세가 적용될 가능성이 높기 때문에 세금 부담이 커질 수 있습니다.
2025년 다주택자 양도세율
기본 세율
| 양도차익 구간 | 세율 |
|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% |
| 1,400만 원 ~ 5,000만 원 | 15% |
| 5,000만 원 ~ 8,800만 원 | 24% |
| 8,800만 원 ~ 1억 5,000만 원 | 35% |
| 1억 5,000만 원 ~ 3억 원 | 38% |
| 3억 원 ~ 5억 원 | 40% |
| 5억 원 ~ 10억 원 | 42% |
| 10억 원 초과 | 45% |
기본 세율은 모든 주택에 공통 적용되지만, 다주택자는 여기에 중과세율이 가산됩니다.
다주택자 중과세율 얼마나 될까?
2025년 기준 조정대상지역 내 다주택자에 대해 아래와 같이 중과세율이 적용됩니다.
- 2주택자: 기본세율 + 20%p
- 3주택 이상 보유자: 기본세율 + 30%p
예를 들어, 조정대상지역의 3주택자가 주택을 양도할 경우, 최고 세율은 45% + 30% = 75%까지 올라갈 수 있습니다.
여기에 지방소득세까지 합산되면 실제 부담은 더 커집니다.
2025년 세법 개정사항 간략 요약
- 다주택자 중과세율은 2023년 수준을 유지 중
- 임대사업자 등록 혜택은 일부 축소
- 비과세 요건의 강화는 없지만, 심사 기준은 더 엄격
조정대상지역 확인하는 방법
내 주택이 조정대상지역에 해당하는지 모를 경우, 국토교통부 실거래가 공개시스템 또는 한국부동산원 ‘정책지도’ 메뉴에서 확인할 수 있습니다.
주소 검색만으로 손쉽게 확인 가능하며, 세율에 큰 영향을 주기 때문에 반드시 체크해야 합니다.
다주택자 양도소득세 비과세 조건
1. 일시적 2주택자 비과세 요건
- 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택 매도
- 기존 주택 보유 2년 이상
- 2년 이상 실거주 요건 충족
2. 상속 주택의 주택 수 제외
- 상속 주택은 5년간 주택 수에서 제외됨
- 단, 조정지역 내 고가주택 상속 시 일부 제한 발생 가능
3. 지방 저가 주택
- 공시가격 3억 원 이하의 지방 주택은 주택 수에서 제외됨
- 수도권 외 지역에 한정
다주택자 양도세 계산법 예시
예시) 조정대상지역 내 3주택자가 주택 1채 매도 시:
- 양도차익: 2억 원
- 기본세율: 38%
- 중과세율: +30% → 총 68%
- 양도세: 2억 × 68% = 1억 3,600만 원
- 지방소득세(10%): 약 1,360만 원
- 총 납부 세금: 약 1억 4,960만 원
취득가액 입증서류 미비나 중개보수·리모델링 비용 등 필요경비 누락 시 세금이 더 늘어날 수 있으므로 주의가 필요합니다.
다주택자 절세 방법 TOP 5
- 장기보유특별공제 활용
3년 이상 보유 시 적용되며, 10년 이상 시 최대 30% 공제
단, 중과세 대상 주택은 적용 제외 - 비조정지역 주택 우선 매도
중과세 적용을 피할 수 있어 매도 순서만 바꿔도 수천만 원 절세 - 가족 간 증여로 주택 수 줄이기
증여세 부담 고려 필요하지만 장기적 절세 가능 - 일시적 2주택 요건 철저 준수
3년 초과 보유 시 중과세 적용 → 실거주 이력 및 취득일 기준 정리 필수 - 임대사업자 등록 활용 (제한적)
장기임대 등록 시 중과세 배제 및 일부 세제 혜택 가능
단, 2025년부터는 신규 등록 조건 강화
실전 사례로 보는 절세 전략
직장인 A씨는 서울에 아파트 3채를 보유하고 있었으나, 비조정지역 주택부터 우선 매도해 중과세를 피하고 가족에게 증여를 통해 주택 수를 줄인 뒤 일시적 2주택 비과세 요건을 활용해 총 9,000만 원 이상의 세금을 절감했습니다.
은퇴한 B씨는 기존 집을 3년 내 매도하지 못해 일시적 2주택 비과세 요건을 놓쳤고, 중과세가 적용돼 예상보다 7,000만 원 이상 많은 세금을 납부했습니다.
양도세 신고 기한과 방법
- 신고 기한: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내
- 신고 방법: 홈택스 인터넷 신고 또는 관할 세무서 방문
- 지연 시: 가산세(무신고 가산세 + 납부불성실 가산세) 부과
복잡한 양도세 계산이 어려울 경우, 양도세 전문 세무사와 상담하는 것이 좋습니다.
특히 양도차익이 크거나 상속·증여 이력이 있는 경우, 전문가의 도움을 받는 것이 유리합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 일시적 2주택은 무조건 비과세인가요?
→ 3년 이내 매도, 실거주 2년 이상 조건을 충족해야 비과세입니다.
Q. 상속주택도 주택 수에 포함되나요?
→ 상속 후 5년간은 주택 수에서 제외됩니다.
Q. 지방 저가 주택의 기준은 무엇인가요?
→ 공시가격 3억 원 이하, 수도권 외 지역만 해당됩니다.
마무리하며
다주택자의 양도소득세는 단순히 세율만 알아서는 부족합니다.
비과세 요건, 중과세 기준, 절세 전략까지 꼼꼼하게 파악해야 불필요한 세금 납부를 피할 수 있습니다.
특히 2025년 세법 개정사항과 조정대상지역 여부를 사전에 파악하고, 적절한 매도 시기와 순서를 설정하는 것이 가장 효과적인 절세 전략이 됩니다.
세금은 전략입니다. 현명하게 준비해서 세 부담을 최소화하시길 바랍니다.