HUG 전세보증보험 갱신 거절됐을 때｜주택가격·선순위채권 확인

HUG 전세보증보험 갱신 거절됐을 때는 거절됐다는 결과만 확인하지 말고, 심사에 적용된 주택가격과 선순위채권 금액을 먼저 확인해야 합니다.

기존에 전세보증금반환보증에 가입돼 있었더라도 갱신계약의 보증금이 오르거나 근저당권이 새로 설정되는 등 계약·권리관계가 달라지면 갱신 심사에서 거절될 수 있습니다.

다만 전세보증금이 증가하지 않은 갱신계약은 주택가격을 다시 반영해 보증한도 심사를 하지 않는다는 HUG 공식 안내도 있습니다. 보증금이 그대로인데 주택가격 부족을 이유로 거절됐다면 신규 신청으로 처리됐는지, 선순위채권이나 권리관계 등 다른 보증조건에 걸린 것인지 정확한 산정근거를 확인해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

1. 핵심 요약

 

 

 

2. 갱신 거절 사유부터 구체적으로 확인합니다

HUG 앱이나 신청기관에서 단순히 ‘보증한도 초과’, ‘주택가격 미충족’이라고 안내받았다면 다음 계산내역을 요청하는 것이 좋습니다.

• 적용한 주택가격
• 주택가격 산정자료
• 담보인정비율
• 선순위채권 금액
• 다른 세입자의 선순위 보증금
• 최종 보증한도
• 심사에서 확인된 권리침해 사항
• 건축물대장상 위반건축물 여부
• 갱신보증인지 신규보증인지

문의할 때는 다음과 같이 말할 수 있습니다.

갱신보증이 거절된 정확한 사유를 확인하려고 합니다. 적용한 주택가격과 선순위채권 금액, 최종 보증한도 계산내역을 각각 알려주세요.

거절 원인이 주택가격인지, 근저당인지, 다른 세입자 보증금인지에 따라 해결 방법이 달라집니다.

 

Tip

갱신보증뿐 아니라 신규 가입이나 전세대출 연장까지 함께 막힌 상황이라면 HUG 전세보증보험 가입 거절 사유와 대처법에서 전세가율·신청기한·권리관계별 원인과 대안을 확인해보세요.

 

 

3. HUG 보증한도는 이렇게 계산합니다

HUG 전세보증금반환보증의 기본 보증한도는 다음 구조로 계산됩니다.

보증한도 = 주택가격 × 담보인정비율 90% – 선순위채권 등

전세보증금과 선순위채권을 합한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 하며, 선순위채권 자체도 주택가액의 60% 이내여야 합니다.

여기서 주택가액은 일반적인 집값이 아니라 HUG가 인정한 주택가격에 담보인정비율 90%를 적용한 금액입니다.

예를 들어 HUG가 인정한 주택가격이 3억원이고 선순위채권이 8천만원이라면 다음과 같습니다.

• 주택가격: 3억원
• 주택가액: 3억원 × 90% = 2억7천만원
• 선순위채권: 8천만원
• 보증한도: 2억7천만원 – 8천만원 = 1억9천만원

전세보증금이 2억원이라면 선순위채권 비율이 60% 이하라도 전체 보증금이 한도를 1천만원 초과하므로 갱신이 거절될 수 있습니다.

 

 

 

4. 공시가격의 126%가 무조건 기준은 아닙니다

빌라 전세보증보험 가입기준을 설명할 때 흔히 공시가격의 126%라는 표현을 사용합니다.

이는 공시가격을 주택가격으로 인정하는 경우 다음 계산에서 나옵니다.

공시가격 140% × 담보인정비율 90% = 공시가격 126%

그러나 모든 주택이 무조건 공시가격의 126%로 계산되는 것은 아닙니다.

아파트·오피스텔·노인복지주택은 케이비부동산 시세와 한국부동산원 부동산테크 시세가 우선 적용될 수 있습니다. 연립·다세대주택은 공동주택 공시가격의 140%, 안심전세 앱 시세 하한가, 최근 매매 거래가액 등의 순서로 적용됩니다.

HUG는 주택유형별로 정해진 가격자료를 순서대로 적용하므로, 본인에게 유리한 자료를 임의로 선택하지 못할 수 있습니다.

따라서 거절됐다면 “공시가격이 얼마인가”만 보지 말고 HUG가 실제로 어느 가격자료를 적용했는지 확인해야 합니다.

 

 

 

5. 주택가격이 낮게 적용된 경우 확인할 것

HUG가 적용한 주택가격이 예상보다 낮다면 다음 사항을 확인합니다.

• 아파트 시세가 실제 동·층·면적과 맞는지
• 케이비부동산 시세와 한국부동산원 부동산테크 시세가 있는지
• 공동주택 공시가격이 최신 자료인지
• 안심전세 앱에 해당 주택 시세가 조회되는지
• 해당 세대 등기부등본에 1년 이내 최근 매매 거래가액이 표시되는지
• 준공 후 1년 이내인 주택에 분양가격 적용이 가능한지
• 동·호수나 전용면적이 잘못 입력되지 않았는지

같은 건물이라도 층, 면적과 동이 다르면 주택가격이 달라질 수 있습니다.

다만 최근 매매계약서만 작성됐다는 이유로 매매가격이 바로 적용되는 것은 아닙니다. HUG 산정기준상 최근 매매가격은 해당 세대의 등기부등본에서 확인되는 1년 이내 거래가액이어야 합니다.

또한 분양가격은 모든 신축주택에 적용되는 것이 아닙니다. 아파트·오피스텔·노인복지주택의 앞선 가격자료가 없고 준공 후 1년이 지나지 않은 경우 분양가격의 90%가 적용될 수 있습니다.

접수 과정에서 주소나 전용면적이 잘못 입력됐다면 정확한 등기부등본과 건축물대장을 제출해 정정할 수 있는지 문의합니다.

 

 

 

6. 보증금이 그대로인데 거절됐다면 확인할 점

HUG 공식 상품 안내에는 갱신하는 전세계약의 전세보증금이 증가하지 않은 경우 주택가격을 다시 반영해 보증한도 심사를 하지 않는다고 안내돼 있습니다.

보증금이 그대로인데 주택가격 하락을 이유로 거절됐다면 다음 사항을 물어봐야 합니다.

• 기존 보증을 정상적으로 갱신 신청한 것이 맞는지
• 기존 보증기간이 끊겨 신규 신청으로 처리된 것인지
• 임대차계약 조건이 기존 계약과 동일한지
• 임차인이나 임대인이 변경됐는지
• 기존 보증과 새 신청 사이에 공백이 있는지
• 선순위채권이나 소유권 상태가 달라졌는지
• 기존 보증서가 일부보증이었는지
• 건축물대장상 위반건축물로 새롭게 표시됐는지

주택가격을 다시 반영한 보증한도 심사를 하지 않는 경우라도 근저당 증가, 압류 발생, 위반건축물 표시나 서류 미비 등 다른 조건은 다시 문제가 될 수 있습니다.

따라서 거절 사유를 서면이나 상담기록으로 남겨두는 것이 좋습니다.

 

 

 

7. 선순위채권이란 무엇인가요?

선순위채권은 해당 세입자의 전세보증금보다 먼저 변제받을 수 있는 담보채권을 말합니다.

대표적으로 등기부등본 을구에서 확인할 수 있는 다음 권리가 포함됩니다.

• 근저당권
• 저당권
• 선순위 전세권
• 그 밖에 보증신청인의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권

다만 단독·다중·다가구주택은 등기상 선순위채권만 확인하는 것이 아닙니다.

이러한 주택에서는 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자의 전세보증금뿐 아니라 HUG 기준에 따라 후순위 보증금과 공실의 최우선변제금까지 추가로 확인할 수 있습니다.

따라서 등기부상 근저당권이 적더라도 다른 세입자의 보증금이 많으면 갱신이 거절될 수 있습니다.

 

 

 

8. 등기부등본에서는 갑구와 을구를 모두 확인합니다

등기부등본 갑구에서는 주택 소유권과 권리침해 사항을 확인합니다.

다음 등기가 있다면 보증 갱신이 제한될 수 있습니다.

• 압류
• 가압류
• 가처분
• 경매개시결정
• 소유권이전청구권 가등기

을구에서는 근저당권, 저당권과 전세권 등을 확인합니다.

HUG는 보증발급일을 기준으로 소유권에 대한 권리침해 사항이 없어야 하고, 선순위채권은 주택가액의 60% 이내여야 한다고 안내합니다.

아파트를 제외한 주택은 건축물대장도 확인해야 합니다. 건축물대장에 위반건축물로 표시돼 있으면 원칙적으로 보증조건을 충족하지 못할 수 있습니다.

근저당이 있다면 실제 대출잔액만 보지 말고 HUG가 등기부상 어떤 금액을 선순위채권으로 계산했는지 확인해야 합니다. 등기부의 채권최고액과 집주인이 말하는 실제 대출잔액은 다를 수 있습니다.

 

Tip

근저당권과 압류·가압류뿐 아니라 과거 말소된 권리까지 확인해야 한다면 부동산 등기사항전부증명서 인터넷 발급 방법에서 말소사항 포함 발급과 열람·제출용 문서의 차이를 확인해보세요.

 

 

 

9. 선순위채권 비율만 맞아도 거절될 수 있습니다

선순위채권이 주택가액의 60% 이하라고 해서 반드시 가입되는 것은 아닙니다.

다음 두 조건을 모두 충족해야 합니다.

1. 선순위채권이 주택가액의 60% 이내
2. 선순위채권과 전세보증금의 합계가 주택가액 이내

예를 들어 주택가격이 2억원이면 주택가액은 1억8천만원입니다.

선순위채권이 1억원이면 60% 기준은 충족하지만 전세보증금이 9천만원이라면 합계가 1억9천만원이므로 보증한도를 초과합니다.

반대로 선순위채권이 1억1천만원이고 전세보증금이 5천만원이라면 합계는 1억6천만원이지만, 선순위채권이 주택가액의 60%인 1억800만원을 넘기 때문에 거절될 수 있습니다.

 

 

 

10. 다가구주택은 다른 세입자 보증금도 확인합니다

아파트나 다세대주택은 각 호실이 별도로 등기되는 경우가 많지만, 다가구주택은 건물 전체가 하나의 주택으로 등기됩니다.

따라서 본인 세대의 보증금과 근저당만 확인해서는 안 됩니다.

HUG는 단독·다중·다가구주택의 경우 다음 금액을 함께 확인합니다.

• 근저당 등 선순위 담보채권
• 다른 세입자의 전세보증금
• 후순위 세입자의 보증금
• 공실에 대한 최우선변제금

선순위채권과 다른 세입자의 보증금액 등을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내여야 하며, 다른 세입자의 전세보증금을 제외한 등기상 선순위채권은 별도로 60% 기준을 충족해야 합니다.

다가구주택이라면 임대인이나 임대차를 중개한 공인중개사에게 HUG 공식 서식인 타전세계약체결내역 확인서 작성을 요청해야 할 수 있습니다.

또한 2025년 2월 3일 이후 보증신청 건은 5개년 확정일자부여현황이 요구될 수 있으며, 건축물대장에 근린생활시설 등 상가가 확인되면 상가임대차 현황서가 추가로 필요할 수 있습니다.

 

 

 

11. 선순위채권이 문제라면 집주인과 협의합니다

근저당 때문에 갱신이 거절됐다면 세입자가 혼자 해결하기는 어렵습니다.

집주인에게 다음 방법이 가능한지 요청할 수 있습니다.

• 근저당권 대출 일부 상환
• 근저당권 감액등기
• 근저당권 말소
• 전세보증금 감액
• 증액 예정이었던 보증금 철회
• 반전세로 전환해 보증금 낮추기

집주인이 대출을 상환했다고 말하더라도 등기부에서 근저당권이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

상환 후 말소등기나 감액등기까지 완료됐는지 새 등기부등본으로 확인한 뒤 재심사를 요청하는 것이 안전합니다.

 

 

 

12. 주택가격이 부족하면 감정평가를 이용할 수 있나요?

일부 주택은 감정평가금액을 주택가격 산정자료로 이용할 수 있습니다.

다만 공시가격이나 시세처럼 앞선 순위의 가격자료가 있는 경우 감정평가를 임의로 선택하지 못할 수 있습니다.

또한 HUG는 전세보증금반환보증의 감정평가를 이용할 경우 HUG가 선정한 감정평가기관 중 원하는 기관에 직접 의뢰해야 한다고 안내합니다. 선정되지 않은 기관에서 받은 감정평가는 주택가격으로 인정되지 않을 수 있습니다.

감정평가를 신청하기 전에는 다음 내용을 먼저 문의해야 합니다.

• 현재 주택유형에서 감정평가 적용이 가능한지
• 앞선 순위의 주택가격 자료가 있는지
• 감정평가 유효기간
• 감정평가 비용 부담 주체
• HUG가 인정하는 평가기관
• 평가금액의 어느 비율이 주택가격으로 인정되는지

감정평가 비용을 지불한 뒤에도 앞선 가격자료 때문에 적용되지 않을 수 있으므로 먼저 HUG 심사 담당자에게 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

 

13. 갱신보증 신청기한을 놓치지 않습니다

갱신 전세계약의 보증 신청기한은 갱신 전 계약 만료일 이전 1개월부터 갱신계약기간의 절반이 지나기 전까지입니다.

HUG 모바일 신청과 공식 자주 묻는 질문에서도 갱신계약은 갱신 전 계약 만료일 이전 1개월부터 새 전세계약기간의 절반이 지나기 전 신청하도록 안내합니다.

거절 사유를 보완해 다시 신청하더라도 신청기한을 넘기면 가입이 어려울 수 있습니다.

따라서 집주인과 근저당 말소나 보증금 감액을 협의할 때는 처리 예정일뿐 아니라 재신청 기한도 함께 확인해야 합니다.

 

 

 

14. 갱신 신청에 필요한 서류

HUG 갱신 신청 시 기본적으로 다음 서류를 준비합니다.

• 확정일자가 있는 갱신 임대차계약서
• 최초 임대차계약서
• 전입세대확인서
• 주민등록등본
• 신분증 사본
• 부동산 등기부등본
• 건축물대장 또는 건축물대장 전유부
• 전세보증금 지급 증빙
• 보증금 증액분 지급 증빙
• 금융기관 전세자금대출 및 담보제공확인서
• 필요시 타전세계약체결내역 확인서
• 필요시 5개년 확정일자부여현황

아파트는 건축물대장 제출이 제외될 수 있으며, 갱신 형태와 보증금 증감 여부에 따라 필요한 서류가 달라질 수 있습니다.

HUG는 갱신계약의 경우 최초 전세계약서를 포함한 확정일자부 임대차계약서를 제출하도록 안내하며, 심사 과정에서 추가 서류를 요구할 수 있습니다.

보증금을 증액했다면 증액된 금액의 계좌이체 내역, 무통장입금증이나 임대인이 작성한 영수증도 준비해야 합니다.

묵시적 갱신으로 종전 계약과 전세보증금 등 조건이 동일하다면 별도의 갱신계약서 없이 신청 가능한 경우가 있습니다.

 

 

 

15. 집주인과 재계약하기 전에 확인할 것

아직 갱신계약서만 작성하고 증액금을 보내지 않았다면 보증 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

다음 순서로 진행합니다.

1. 최신 등기부등본을 확인합니다.
2. 건축물대장상 위반건축물 여부를 확인합니다.
3. HUG 예상 주택가격을 확인합니다.
4. 선순위채권과 보증금 합계를 계산합니다.
5. 갱신보증 가능 여부를 사전 문의합니다.
6. 보증금 증액 여부를 결정합니다.
7. 계약서에 보증 가입 관련 특약을 넣습니다.
8. 갱신계약서에 확정일자를 받습니다.
9. 신청기한 안에 갱신보증을 접수합니다.

계약서에는 다음과 같은 취지의 특약을 검토할 수 있습니다.

임대인은 임차인의 전세보증금반환보증 갱신에 필요한 서류 제공과 근저당권 등 권리관계 확인에 협조한다. 임대인의 귀책사유로 보증 가입이 불가능한 경우 계약 해지와 보증금 반환에 협조한다.

특약을 넣었다고 모든 상황에서 바로 계약을 해지할 수 있는 것은 아닙니다. 실제 효력과 적용 범위는 계약 체결 경위와 문구에 따라 달라질 수 있으므로 중요한 계약이라면 공인중개사나 법률전문가의 확인을 받는 것이 안전합니다.

 

 

 

16. 거절 후 재검토를 요청하는 방법

단순 계산 오류나 자료 누락이 의심된다면 바로 포기하지 말고 재검토 가능 여부를 문의합니다.

준비할 자료는 다음과 같습니다.

• 거절 안내 화면
• 보증 신청번호
• 기존 보증서
• 최초 계약서와 갱신계약서
• 최신 등기부등본
• 건축물대장
• 주택가격 자료
• 근저당 상환·말소 증빙
• 보증금 감액 또는 증액 철회 계약서
• 타전세계약체결내역 확인서
• 확정일자부여현황 등 다른 세입자 보증금 확인자료

HUG 콜센터는 1566-9009이며, 전세보증 문의는 1번을 선택해 이용할 수 있습니다. 상담 가능 시간은 토요일·일요일·공휴일을 제외한 평일 오전 9시부터 오후 6시까지입니다.

상담할 때는 다음과 같이 요청합니다.

기존 전세보증금반환보증의 갱신 신청이 거절됐습니다. 기존 보증금은 [금액]이고 갱신 후 보증금은 [금액]입니다. 심사에 적용된 주택가격, 선순위채권과 보증한도 계산내역을 확인하고 보완 후 재신청 가능한지 안내받고 싶습니다.

 

Tip

최종 거절이 아니라 심사 중·보완 요청 상태로 처리가 멈춰 있다면 HUG 보증보험 심사 지연과 서류 보완 대응에서 계약서 정보, 임대인 확인과 선순위채권 서류의 점검 순서를 확인해보세요.

 

 

17. 갱신보증이 안 되면 기존 보증이 연장되나요?

기존 보증서가 있다고 해서 갱신된 임대차기간까지 보증이 자동으로 연장되는 것은 아닙니다.

HUG 전세보증금반환보증의 보증기간은 보증서 발급일부터 해당 전세계약 만료일 후 1개월까지입니다. 새 계약기간을 보장받으려면 갱신보증이 정상적으로 발급돼야 합니다.

갱신이 거절된 상태에서 그대로 재계약하면 새 임대차기간에는 보증 없이 거주하게 될 수 있습니다.

따라서 다음 중 가능한 방법을 검토해야 합니다.

• 전세보증금 감액
• 근저당권 말소 또는 감액
• 보증 가입 조건을 충족한 뒤 재신청
• 다른 주택으로 이사
• 다른 보증기관의 가입 가능 여부 확인
• 보증금을 낮추고 월세 일부를 지급하는 계약으로 변경

보증 가입 여부가 결정되지 않은 상태에서 보증금을 추가 지급하는 것은 신중해야 합니다.

 

 

 

18. 자주 묻는 질문

기존에 가입됐는데 왜 갱신은 거절되나요?

보증금이 인상됐거나 근저당이 늘어난 경우, 압류 등 새로운 권리침해가 생긴 경우, 위반건축물로 표시된 경우, 신청기한이나 서류요건을 충족하지 못한 경우에는 기존 가입 이력과 별도로 거절될 수 있습니다.

다만 보증금이 증가하지 않은 정상적인 갱신보증은 주택가격을 다시 반영한 보증한도 심사를 하지 않는다는 공식 안내가 있으므로, 주택가격만을 이유로 거절됐다면 신청 구분과 계산내역을 확인해야 합니다.

집주인이 대출을 갚으면 바로 재신청할 수 있나요?

대출을 갚았더라도 등기부상 근저당권이 남아 있으면 심사에서 선순위채권으로 확인될 수 있습니다.

말소등기나 감액등기가 완료된 최신 등기부등본을 준비해 재신청 가능 여부를 문의하는 것이 좋습니다.

빌라는 공시가격의 126% 이하이면 무조건 가입되나요?

그렇지 않습니다. 공시가격의 126%는 공시가격 140%에 담보인정비율 90%를 적용한 계산입니다.

근저당이나 다른 선순위채권이 있다면 해당 금액을 추가로 빼야 하며, 압류·가압류, 위반건축물과 다른 보증조건도 모두 충족해야 합니다.

선순위채권이 60% 이하인데도 거절될 수 있나요?

가능합니다. 선순위채권 자체가 60% 이하이더라도 선순위채권과 전세보증금 합계가 주택가액을 넘으면 보증한도를 초과합니다.

감정평가를 받으면 무조건 해결되나요?

그렇지 않습니다. 주택유형별로 앞선 순위의 가격자료가 있으면 감정평가가 적용되지 않을 수 있고, HUG가 선정한 감정평가기관의 평가서만 인정될 수 있습니다.

감정평가를 의뢰하기 전에 적용 가능 여부부터 확인해야 합니다.

묵시적으로 계약이 갱신돼도 보증 갱신이 가능한가요?

종전 계약과 전세보증금 등 조건이 동일한 묵시적 갱신이라면 별도의 갱신계약서를 작성하지 않고 보증을 신청할 수 있습니다.

HUG는 이 경우 주택임대차보호법상 임대차 존속기간인 2년을 보증기간으로 신청할 수 있다고 안내합니다.

다만 기존 보증의 가입 경로와 보증 상태에 따라 필요한 서류가 달라질 수 있으므로 신청기관에 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

 

19. 마무리

HUG 전세보증보험 갱신이 거절됐다면 집값이 떨어졌다고 단정하기보다 HUG가 적용한 주택가격, 담보인정비율과 선순위채권을 각각 확인해야 합니다.

기본적으로 전세보증금과 선순위채권의 합이 HUG 인정 주택가격의 90% 이내여야 하고, 선순위채권 자체도 주택가액의 60% 이내여야 합니다.

특히 다가구주택은 다른 세입자의 보증금과 공실 최우선변제금까지 포함될 수 있으므로 본인 세대의 등기부등본만 봐서는 정확한 판단이 어렵습니다.

보증금이 증가하지 않았는데 주택가격을 이유로 거절됐다면 갱신보증으로 처리됐는지부터 확인해야 합니다.

근저당이 문제라면 말소·감액, 주택가격이 문제라면 적용자료 오류나 감정평가 가능 여부를 검토한 뒤 신청기한 안에 재심사나 재신청 가능 여부를 문의하는 것이 좋습니다.