등기사항전부증명서 발급방법｜부동산·법인 등기 전자발급·무인기·등기소 방문까지 총정리

등기사항전부증명서 발급방법은 인터넷등기소 온라인 발급, 무인발급기 이용과 등기소 창구 방문으로 구분할 수 있습니다.

등기사항전부증명서는 부동산의 소유권·근저당권·압류 등 권리관계나 법인의 상호·본점·임원·사업목적 등 등기내용 전체를 확인할 수 있는 공적 문서입니다.

부동산 계약이나 대출, 법인 거래와 관공서 제출에는 열람용 화면이 아니라 제출용으로 발급된 등기사항증명서가 필요할 수 있습니다.

이번 글에서는 부동산·법인 등기사항전부증명서의 인터넷 발급방법, 무인발급기와 등기소 창구 이용방법, 수수료, 열람과 발급의 차이와 발급 전 주의사항을 정리합니다.

 

 

 

 

한눈에 보는 요약표

 

 

 

1. 등기사항전부증명서란?

등기사항전부증명서는 등기기록에 기재된 내용 전체 또는 현재 유효한 내용을 증명하는 공적 문서입니다.

과거에는 등기부등본이라는 명칭을 주로 사용했지만, 현재 공식 명칭은 등기사항증명서입니다. 실무에서는 여전히 등기부등본이라는 표현도 함께 사용합니다.

부동산 등기사항전부증명서

토지·건물·집합건물의 표시와 소유권, 담보권 및 처분제한 등 권리관계를 확인할 수 있습니다.

• 부동산 소재지와 면적 등 표시사항
• 현재 소유자와 과거 소유권 변동
• 근저당권·전세권·임차권 등 소유권 외 권리
• 압류·가압류·가처분과 경매개시결정
• 말소된 과거 등기사항

 

법인 등기사항전부증명서

주식회사·유한회사·유한책임회사 등 법인의 설립과 변경사항을 확인할 수 있습니다.

• 상호와 법인등록번호
• 본점 소재지
• 설립연월일
• 회사의 목적
• 자본금과 발행주식 관련 사항
• 대표이사·이사·감사 등 임원정보
• 지점과 해산·청산 관련 사항

 

Tip

법인의 등기정보뿐 아니라 계약서에 날인된 법인인감까지 증명해야 한다면 법인인감증명서 무인발급기·등기소 발급 방법에서 법인인감카드 준비와 일반용·매도용 발급 기준을 확인해보세요.

 

 

2. 인터넷등기소 온라인 발급 방법

인터넷등기소에서는 부동산과 법인 등기사항증명서를 온라인으로 열람하거나 발급할 수 있습니다.

인터넷 발급은 등기소에서 발급한 증명서와 같은 효력이 있는 제출용 문서를 프린터로 출력하는 방식입니다.

온라인 발급 준비사항

• 인터넷등기소에 접속할 수 있는 PC
• 인터넷등기소에서 지원하는 브라우저와 보안 프로그램
• 정상적으로 연결된 발급 가능 프린터
• 신용카드·계좌이체 등 결제수단
• 부동산의 정확한 주소 또는 고유번호
• 법인의 정확한 상호·법인등록번호·등기번호

증명서 발급 전 인터넷등기소의 발급 가능 프린터 확인 기능을 이용하는 것이 좋습니다.

결제를 완료한 뒤 프린터 오류가 발생하면 즉시 출력하지 못할 수 있으므로 테스트 출력을 먼저 진행하는 것이 안전합니다.

 

기본 발급 절차

1. 인터넷등기소 접속
2. 부동산 또는 법인 등기 메뉴 선택
3. 열람·발급에서 발급하기 선택
4. 부동산 주소 또는 법인정보 검색
5. 발급할 등기기록 선택
6. 전부·일부와 말소사항 포함 여부 선택
7. 주민등록번호 공개 여부 등 발급항목 선택
8. 수수료 결제
9. 발급 가능한 프린터로 출력
10. 출력된 문서의 발급확인번호와 내용을 확인

인터넷등기소 서비스는 원칙적으로 24시간 이용할 수 있지만, 정기점검과 시스템 작업시간에는 열람·발급이 제한될 수 있습니다.

 

모바일에서 이용할 때

스마트폰에서는 등기정보 검색과 일부 열람·전자문서 서비스를 이용할 수 있지만, 일반 제출용 종이 증명서 발급은 PC와 발급 가능한 프린터를 이용하는 것이 가장 확실합니다.

일반 발급문서를 모바일 브라우저에서 임의로 PDF 저장한 뒤 이메일로 보내는 방식은 제출용 발급 절차로 단정할 수 없습니다.

모바일에서 확인한 뒤 종이 증명서가 필요하다면 PC에서 발급 절차를 다시 진행하거나 무인발급기·등기소 창구를 이용하는 것이 좋습니다.

 

 

 

3. 부동산 등기사항전부증명서 발급

부동산 검색 방법

인터넷등기소에서 다음 방법으로 부동산을 검색할 수 있습니다.

• 간편검색
• 소재지번 검색
• 도로명주소 검색
• 고유번호 검색
• 지도로 찾기

아파트·오피스텔·상가 등 집합건물은 동·층·호수를 정확히 선택해야 합니다.

토지와 건물이 각각 별도 등기기록으로 관리되는 단독주택은 토지와 건물 등기사항증명서를 각각 확인해야 할 수 있습니다.

 

등기기록 유형 선택

• 토지
• 건물
• 집합건물

아파트는 일반적으로 집합건물을 선택하며, 토지만 확인하려면 토지를 선택해야 합니다.

 

말소사항 포함 여부

부동산 권리관계 전체의 변동과정을 확인하려면 말소사항 포함 전부증명서를 선택하는 것이 좋습니다.

현재 살아 있는 권리만 확인할 목적이라면 현재유효사항을 선택할 수 있지만, 과거의 압류·근저당권·소유권 변동은 표시되지 않을 수 있습니다.

부동산 계약 전에는 현재유효사항만 보기보다 말소사항을 포함해 과거 권리변동까지 확인하는 것이 도움이 됩니다.

 

 

 

4. 법인 등기사항전부증명서 발급

법인 검색 방법

법인 등기사항전부증명서는 다음 정보로 검색할 수 있습니다.

• 법인 상호
• 법인등록번호
• 등기번호
• 관할 등기소와 법인 구분

사업자등록번호와 법인등록번호는 서로 다른 번호입니다.

인터넷등기소에서 법인을 정확히 찾으려면 법인등록번호를 사용하는 것이 편리하며, 상호로 검색할 때는 같은 이름의 법인이 여러 곳에 표시될 수 있으므로 본점 주소를 함께 확인해야 합니다.

 

법인 증명서 종류 선택

• 등기사항전부증명서 말소사항 포함
• 등기사항전부증명서 현재유효사항
• 등기사항일부증명서
• 폐쇄등기사항증명서

대표자 변경과 과거 임원내역까지 확인하려면 말소사항을 포함한 전부증명서를 선택하는 것이 좋습니다.

현재 대표자와 유효한 등기사항만 제출하면 되는 경우에는 현재유효사항 전부증명서를 선택할 수 있습니다.

 

법인정보 변경 직후

대표자·상호·본점 주소 변경을 신청했다고 해서 접수 즉시 새로운 내용이 표시되는 것은 아닙니다.

변경등기가 완료된 뒤 등기사항증명서에 새로운 정보가 반영됩니다.

변경사항이 필요한 업무라면 인터넷등기소에서 등기신청 처리상태를 확인한 후 새 증명서를 발급하는 것이 좋습니다.

 

 

 

5. 무인발급기 이용 방법

등기소와 일부 시청·구청 등에 설치된 무인발급기에서도 등기사항증명서를 발급받을 수 있습니다.

설치장소

• 법원 등기국·등기소 민원실
• 일부 시청·구청 종합민원실
• 법원행정처가 지정한 외부 무인발급기 설치장소
• 부동산 등기 발급기능이 설치된 일부 공동활용 무인발급기

모든 주민센터 무인민원발급기에서 부동산·법인 등기사항증명서를 발급할 수 있는 것은 아닙니다.

방문 전에 등기정보광장의 무인발급기 찾기에서 설치장소, 발급 가능한 서류와 운영시간을 확인해야 합니다.

 

무인발급 절차

1. 부동산 또는 법인 등기사항증명서 선택
2. 부동산 주소 또는 법인 상호·등록번호 검색
3. 발급할 등기기록 선택
4. 전부·일부와 말소사항 포함 여부 선택
5. 발급 통수 확인
6. 수수료 결제
7. 출력된 증명서 수령
8. 발급내용과 잔돈·카드 회수 여부 확인

 

무인발급기 수수료와 결제

수수료는 1통당 1,000원입니다.

카드·현금 등 지원되는 결제수단은 기기와 설치장소에 따라 다를 수 있습니다. 일부 기기는 카드결제나 특정 화폐 사용이 제한될 수 있으므로 다른 결제수단도 준비하는 것이 좋습니다.

 

운영시간

등기소 내부 무인발급기는 해당 건물의 출입시간에 맞춰 운영되는 경우가 많습니다.

외부 무인발급기 중에는 저녁이나 주말에 이용 가능한 곳도 있지만, 운영시간은 설치기관마다 다르므로 사전에 확인해야 합니다.

 

 

 

6. 등기소 창구 방문 발급

인터넷이나 무인발급기 이용이 어렵다면 가까운 등기소 창구에서 등기사항증명서를 발급받을 수 있습니다.

창구 발급 준비사항

• 부동산의 정확한 소재지와 동·호수
• 법인의 정확한 상호·본점 주소 또는 법인등록번호
• 발급할 증명서 종류와 통수
• 발급 수수료

부동산·법인 등기사항증명서는 공개 서류이므로 소유자나 법인 대표자가 아니어도 누구나 발급을 신청할 수 있습니다.

따라서 일반 증명서 발급을 위해 다음 서류를 의무적으로 준비할 필요는 없습니다.

• 부동산 소유자의 신분증 사본
• 법인의 사업자등록증
• 법인인감카드
• 법인인감이 날인된 위임장
• 대리인의 위임관계 서류

위임장과 신분증 등이 필요한 것은 소유권이전등기 신청이나 법인인감증명서 발급 등 별도의 업무이며, 단순한 등기사항증명서 발급과 구분해야 합니다.

 

창구 발급 절차

1. 가까운 등기소 종합민원실 방문
2. 등기사항증명서 발급신청서 작성
3. 부동산 또는 법인정보 기재
4. 증명서 종류와 발급 통수 선택
5. 수수료 납부
6. 발급된 증명서 내용 확인

부동산이나 법인의 관할 등기소가 아니더라도 등기사항증명서 발급업무를 처리하는 다른 등기소에서 신청할 수 있습니다.

 

창구 운영시간

등기소 창구는 일반적으로 평일 업무시간에 운영됩니다.

점심시간의 교대근무 여부, 접수 마감시간과 임시휴무는 등기소마다 다를 수 있으므로 방문 전 해당 등기소에 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

 

7. 발급 수수료 비교

같은 부동산이라도 토지와 건물이 별도의 등기기록으로 관리되면 각각 발급수수료가 부과됩니다.

집합건물에서도 여러 호실의 증명서를 각각 발급하면 호실별로 수수료가 부과됩니다.

 

 

 

8. 열람과 발급의 차이

인터넷등기소의 열람과 발급은 수수료뿐 아니라 문서의 사용 목적이 다릅니다.

열람한 내용을 프린터로 출력했다고 해서 발급용 등기사항증명서가 되는 것은 아닙니다.

단순 권리분석이나 계약 전 사전확인이라면 열람을 이용할 수 있지만, 은행·법원·관공서와 거래처에 제출한다면 발급을 선택해야 합니다.

 

 

 

9. 전부증명서와 일부증명서 선택

전부증명서

등기기록에 포함된 전체 등기사항 또는 현재 유효한 전체 내용을 확인할 때 선택합니다.

• 말소사항 포함 전부증명서
• 현재유효사항 전부증명서

계약이나 권리분석을 위해 과거 변동사항도 확인하려면 말소사항 포함을 선택하는 것이 일반적입니다.

 

일부증명서

특정 소유자·지분 또는 등기기록의 일부 내용만 확인할 때 선택합니다.

일부증명서를 제출해도 되는지는 제출기관의 요구사항을 먼저 확인해야 합니다.

 

폐쇄등기사항증명서

멸실·합병·폐쇄된 부동산 등기기록이나 해산 후 폐쇄된 법인의 과거 등기내용이 필요하면 폐쇄등기사항증명서를 선택해야 할 수 있습니다.

현재 등기사항증명서에서 검색되지 않는다고 해서 기록이 없는 것으로 단정하지 말고 폐쇄등기 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

 

10. 발급 시 주의사항

주소와 법인정보를 정확히 입력합니다

도로명주소와 등기기록의 소재지 표기가 다를 수 있으므로 검색되지 않으면 지번주소로 다시 확인해야 합니다.

법인은 같은 상호가 존재할 수 있으므로 본점 주소와 법인등록번호를 함께 대조해야 합니다.

 

토지와 건물을 구분합니다

단독주택과 상가건물은 토지와 건물의 소유자가 다르거나 담보권 설정내용이 다를 수 있습니다.

부동산 거래 전에는 건물 등기만 확인하지 말고 토지 등기도 별도로 확인해야 할 수 있습니다.

 

주민등록번호 공개 여부를 확인합니다

제출기관에서 소유자나 임원의 주민등록번호 공개를 요구하는지 확인해야 합니다.

주민등록번호 공개는 입력한 정보와 발급조건에 따라 제한될 수 있으며, 불필요한 개인정보가 포함된 문서를 과도하게 공유하지 않는 것이 좋습니다.

 

발급일 기준을 확인합니다

등기사항증명서 자체에 모든 용도에 공통으로 적용되는 하나의 유효기간이 정해진 것은 아닙니다.

다만 은행·공공기관과 거래처에서는 자체 기준에 따라 최근 1개월 또는 3개월 이내 발급본을 요구할 수 있습니다.

제출용이라면 너무 일찍 발급하지 말고 제출기관의 발급일 기준을 먼저 확인해야 합니다.

 

등기 완료 여부를 확인합니다

소유권이전, 근저당권 말소와 법인 대표자 변경 등을 신청했더라도 등기가 완료되기 전에는 기존 내용이 표시될 수 있습니다.

인터넷등기소의 등기신청 사건처리현황에서 완료 여부를 확인한 뒤 새로 발급하는 것이 좋습니다.

 

 

 

11. 부동산 계약 시 함께 확인할 서류

부동산의 종류와 계약 목적에 따라 등기사항전부증명서 외에 다음 서류를 함께 확인할 수 있습니다.

아파트·오피스텔·토지·단독주택은 확인해야 할 서류가 서로 다르므로 모든 거래에서 같은 서류가 필요한 것은 아닙니다.

등기사항증명서는 실제 점유관계, 미납 관리비, 임대차 현황과 건축법상 위반사항을 모두 보여주는 문서가 아니므로 다른 자료와 현장 확인을 함께 진행해야 합니다.

 

 

 

12. 발급 전 실무자 체크리스트

• 부동산용인지 법인용인지 확인했다
• 열람이 아닌 제출용 발급이 필요한지 확인했다
• 전부증명서와 일부증명서 중 필요한 종류를 확인했다
• 말소사항 포함 여부를 확인했다
• 부동산 주소와 동·호수를 정확히 확인했다
• 토지와 건물을 각각 발급해야 하는지 확인했다
• 법인 상호와 법인등록번호를 확인했다
• 현재유효사항과 과거 말소사항 중 필요한 범위를 확인했다
• 주민등록번호 공개 여부를 확인했다
• 제출기관이 요구하는 발급일 기준을 확인했다
• 인터넷 발급 전 프린터 테스트를 완료했다
• 무인발급기의 발급 가능 서류와 운영시간을 확인했다
• 변경등기가 완료됐는지 확인했다

 

13. 자주 묻는 질문

인터넷 발급본도 등기소 발급본과 효력이 같나요?

인터넷등기소의 발급 메뉴에서 정상적으로 출력한 등기사항증명서는 등기소에서 발급한 증명서와 같은 효력이 있습니다.

단순 열람 화면이나 열람용 출력물과는 구분해야 합니다.

 

PDF 파일로 바로 저장할 수 있나요?

일반 인터넷 발급은 발급 가능한 프린터를 통해 제출용 증명서를 출력하는 방식입니다.

가상 PDF 프린터나 임의 저장 기능은 발급 프린터로 인정되지 않을 수 있으므로 PDF 저장을 전제로 결제하지 않는 것이 좋습니다.

 

모바일에서도 바로 발급할 수 있나요?

모바일에서는 일부 검색·열람·전자문서 기능을 이용할 수 있지만, 일반 종이 발급은 PC와 발급 가능한 프린터를 준비하는 것이 가장 확실합니다.

제출용 종이가 필요하면 PC 인터넷 발급, 무인발급기 또는 등기소 창구를 이용할 수 있습니다.

 

창구 발급 시 신분증이 필요한가요?

부동산과 법인 등기사항증명서는 누구나 신청할 수 있는 공개 서류이므로 일반적인 발급에 소유자·대표자 신분증이나 위임장이 필수는 아닙니다.

다만 등기신청, 법인인감증명서, 부속서류 열람 등 다른 업무에는 별도의 본인확인과 자격서류가 필요할 수 있습니다.

 

법인인감카드가 있어야 법인등기부를 발급할 수 있나요?

필요하지 않습니다.

법인인감카드는 법인인감증명서를 발급할 때 사용하는 수단이며, 법인 등기사항증명서는 법인 상호나 법인등록번호 등을 이용해 누구나 발급할 수 있습니다.

 

대리인이 발급받으면 위임장이 필요한가요?

단순한 등기사항증명서 발급에는 위임장이 필요하지 않습니다.

누구나 발급을 신청할 수 있으므로 대리인이라는 자격 자체를 증명할 필요가 없습니다.

 

관할 등기소에서만 발급할 수 있나요?

아닙니다. 부동산이나 법인의 관할 등기소가 아닌 다른 등기소에서도 등기사항증명서를 발급받을 수 있습니다.

 

모든 주민센터 무인기에서 발급되나요?

아닙니다.

부동산 또는 법인 등기사항증명서 발급기능이 설치된 무인발급기만 이용할 수 있으므로 등기정보광장의 무인발급기 찾기에서 확인해야 합니다.

 

발급한 증명서의 유효기간은 3개월인가요?

모든 사용처에 공통으로 적용되는 하나의 유효기간은 없습니다.

은행·관공서·거래처가 자체적으로 최근 1개월 또는 3개월 이내 발급본을 요구할 수 있으므로 제출처 기준을 확인해야 합니다.

 

등기 변경을 신청했는데 이전 내용이 표시됩니다

변경등기가 아직 완료되지 않았을 가능성이 있습니다.

등기신청 사건처리현황에서 완료 여부를 확인하고, 등기 완료 후 증명서를 다시 발급해야 합니다.

 

 

 

14. 마무리 정리

등기사항전부증명서는 인터넷등기소, 무인발급기와 등기소 창구에서 발급받을 수 있습니다.

수수료는 인터넷 발급과 무인발급기 1통당 1,000원, 등기소 창구 1통당 1,200원이며, 인터넷 열람은 1건당 700원입니다.

인터넷에서 발급한 증명서는 등기소 발급본과 같은 효력이 있지만, 일반적으로 발급 가능한 프린터를 통해 출력해야 합니다. 모바일에서 임의로 PDF 저장한 자료나 열람용 출력물은 제출용 발급 증명서와 구분해야 합니다.

부동산과 법인 등기사항증명서는 누구나 발급할 수 있는 공개 서류이므로 창구 발급을 위해 소유자 신분증, 사업자등록증, 법인인감카드나 위임장을 준비할 필요는 없습니다.

부동산 계약 전에는 부동산 주소와 등기기록 유형, 말소사항 포함 여부를 확인하고, 토지와 건물이 별도 등기인지도 살펴봐야 합니다.

법인 서류는 사업자등록번호가 아니라 법인등록번호와 상호·본점 주소를 기준으로 확인하고, 대표자나 본점 변경등기가 완료됐는지도 확인해야 합니다.

제출용이라면 열람이 아닌 발급을 선택하고, 제출기관이 최근 몇 개월 이내 발급본을 요구하는지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.