양도소득세 계산법은 자산 종류에 따라 과세 대상과 신고 방식이 달라지기 때문에 부동산과 주식을 같은 공식으로 계산하면 안 됩니다.
부동산은 양도가액·취득가액·필요경비·보유기간·주택 수·거주요건 등이 중요하고, 해외주식은 연간 손익통산과 기본공제 등을 별도로 확인해야 합니다. 특히 1세대 1주택이라도 양도가액이 12억원을 초과하면 초과 부분에 해당하는 양도차익이 과세될 수 있습니다.
| 구분 | 핵심 |
|---|---|
| 부동산 | 양도차익·필요경비·보유/거주기간 확인 |
| 1세대 1주택 | 비과세 요건 + 12억원 초과 여부 확인 |
| 해외주식 | 연간 손익통산 + 기본공제 250만원 |
| 신고 | 자산별 신고기한을 따로 확인 |
목차
양도소득세는 무엇에 붙는 세금인가요
양도소득세는 토지·건물·주식 등 법에서 정한 자산을 양도하여 발생한 소득에 부과되는 세금입니다. 단순히 판매금액 전체에 세율을 곱하는 방식은 아닙니다.
| 구분 | 먼저 볼 항목 |
|---|---|
| 부동산 | 취득가액, 양도가액, 필요경비, 보유·거주기간, 주택 수 |
| 국내주식 | 대주주 여부, 종목·시장, 거래 형태 |
| 해외주식 | 연간 양도손익, 기본공제, 환율 적용 |
| 비상장주식 | 주주 요건, 기업 유형, 세율 구분 |
부동산 양도세 계산 순서를 잡으세요
- 실제 양도가액을 확인합니다.
- 취득가액과 법에서 인정되는 필요경비를 확인합니다.
- 양도차익을 계산합니다.
- 장기보유특별공제 적용 여부를 확인합니다.
- 양도소득 기본공제 등 적용 가능한 공제를 반영합니다.
- 과세표준 구간에 맞는 세율과 누진공제를 적용합니다.
취득 당시 계약서, 중개보수, 취득 관련 비용, 자본적 지출 증빙이 없으면 필요경비 인정에서 불리해질 수 있으므로 매도 직전에 자료를 찾기보다 평소 보관하는 것이 좋습니다.
현재 기본세율 구간을 확인하세요
| 과세표준 | 기본세율 | 계산 방식 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 과세표준 × 6% |
| 1,400만원 초과~5,000만원 이하 | 15% | 84만원 + 초과분 × 15% |
| 5,000만원 초과~8,800만원 이하 | 24% | 624만원 + 초과분 × 24% |
| 8,800만원 초과~1억5천만원 이하 | 35% | 1,536만원 + 초과분 × 35% |
| 1억5천만원 초과~3억원 이하 | 38% | 3,706만원 + 초과분 × 38% |
| 3억원 초과~5억원 이하 | 40% | 9,406만원 + 초과분 × 40% |
| 5억원 초과~10억원 이하 | 42% | 1억7,406만원 + 초과분 × 42% |
| 10억원 초과 | 45% | 3억8,406만원 + 초과분 × 45% |
보유기간이 짧거나 다주택 관련 중과 규정이 적용되는 경우에는 기본세율표만으로 계산할 수 없습니다. 매도 시점의 적용 규정을 별도로 확인해 주세요.
1세대 1주택은 12억원 기준을 따로 보세요
1세대 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 전체 양도차익이 전부 비과세되는 구조가 아닙니다. 12억원 초과 부분에 상당하는 양도차익을 계산해 과세할 수 있습니다.
| 확인 항목 | 체크할 내용 |
|---|---|
| 주택 수 | 양도 당시 1세대 1주택인지 확인 |
| 보유기간 | 원칙적 보유요건과 예외 확인 |
| 거주요건 | 취득 시기·조정대상지역 여부 등에 따라 확인 |
| 양도가액 | 12억원 초과 여부 확인 |
| 일시적 2주택 | 처분기한 등 특례요건 확인 |
양도일과 신고기한을 혼동하지 마세요
부동산의 양도시기는 대금청산일과 소유권이전등기 접수일 등을 기준으로 판단하는 규정이 있으므로 계약서 작성일만 보고 신고연도를 정하면 안 됩니다.
일반적인 부동산 양도는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부가 기본이므로 잔금 직후부터 자료를 준비하는 것이 좋습니다.
해외주식은 연간 손익을 합산해 보세요
해외주식 양도소득은 연간 양도차익에서 인정되는 손실을 통산하고 기본공제를 반영한 뒤 세액을 계산하는 구조입니다. 여러 증권사를 이용했다면 한 증권사 화면만 보고 신고를 끝내지 않도록 주의해 주세요.
해외주식 신고 절차를 따로 확인하려면 해외주식 양도소득세 신고 방법을 참고해 보세요.
| 항목 | 확인 포인트 |
|---|---|
| 연간 손익 | 여러 계좌·증권사 거래를 합산 |
| 기본공제 | 연간 250만원 공제 적용 여부 확인 |
| 세율 | 일반적인 해외주식 양도는 20% 세율에 지방소득세가 더해지는 구조 |
| 신고 | 다음 해 확정신고 기간 확인 |
국내 상장주식은 모두 과세되는 것이 아닙니다
국내 상장주식은 투자자 모두에게 동일하게 양도소득세가 부과되는 구조가 아닙니다. 대주주 요건이나 장외거래 여부 등에 따라 과세 여부가 달라질 수 있습니다.
국내주식 과세 기준이 필요하다면 주식 양도소득세 발생기준을 함께 확인해 주세요.
절세는 매도 전에 계산해야 효과가 있습니다
- 보유기간과 거주기간을 먼저 확인해 주세요.
- 손실이 있는 주식은 손익통산 가능 여부를 검토해 주세요.
- 부동산 필요경비 증빙을 매도 전에 정리해 주세요.
- 공동명의·증여 후 양도는 취득가액과 이월과세 규정을 반드시 확인해 주세요.
- 다주택자는 중과 유예·배제 여부가 시점에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 최신 규정을 확인해 주세요.
다주택자라면 다주택자 양도세의 별도 체크사항도 같이 보시는 편이 좋습니다.
자주 묻는 질문
1세대 1주택이면 양도세가 무조건 0원인가요?
아닙니다. 비과세 요건 충족 여부와 12억원 초과 고가주택 여부를 함께 확인해야 합니다.
취득세와 중개수수료도 필요경비가 되나요?
자산 취득·양도와 직접 관련된 비용 중 법에서 인정하는 항목은 필요경비에 포함될 수 있습니다. 영수증과 계약서 등 증빙을 보관해 주세요.
해외주식 이익이 250만원 이하면 신고가 필요 없나요?
기본공제 적용 후 과세표준이 없을 수 있지만, 다른 양도소득이나 계좌가 있다면 합산 결과가 달라질 수 있습니다. 전체 거래를 먼저 확인해 주세요.
양도세 계산기는 그대로 믿어도 되나요?
간단한 예상에는 도움이 되지만 주택 수, 취득 시기, 특례, 필요경비, 장기보유특별공제 같은 조건을 정확히 입력해야 합니다. 복잡한 거래는 세무 전문가 확인이 안전합니다.
마지막으로 확인할 사항
- 부동산과 주식의 과세 구조를 구분해 주세요.
- 기본세율은 현재 1,400만원 이하 6%부터 시작하지만 단기보유·중과 등 별도세율을 확인해 주세요.
- 1세대 1주택이라도 12억원 초과 고가주택은 과세 부분이 생길 수 있습니다.
- 해외주식은 여러 증권사 손익을 합산해 주세요.
- 계약 전에 예상세액을 계산하고 증빙을 정리해 주세요.