전세대출 연장 중 임대인이 보증금 반환을 통보하면

전세대출 연장 중 임대인이 보증금 반환을 통보하면 대출 연장을 그대로 진행해도 되는지, 계약이 끝나는 것인지, 보증금을 받으면 대출금을 바로 갚아야 하는지 혼란스러울 수 있습니다.

다만 이 표현은 상황을 조금 나누어 봐야 합니다.

일반적으로 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려달라고 요구하는 것은 아닙니다. 실제로는 다음 중 하나인 경우가 많습니다.

• 임대인이 계약을 연장하지 않고 보증금을 돌려주겠다고 통보한 경우
• 임대인이 실거주 등을 이유로 집을 비워달라고 한 경우
• 갱신계약을 하되 보증금을 낮춰 차액을 반환하겠다고 한 경우
• 임대인이 전세대출 연장에 필요한 사실확인을 거부한 경우
• 임대인이 만기일에 보증금을 반환하니 대출 연장을 취소하라고 한 경우

어떤 상황인지에 따라 전세대출 연장 가능 여부가 달라집니다.

계약 자체가 종료된다면 기존 목적물을 기준으로 한 전세대출 연장은 원칙적으로 진행하기 어렵습니다. 반대로 임대차계약은 계속되지만 보증금만 감액된다면, 전세대출을 일부 상환하거나 보증·대출 조건을 변경한 뒤 남은 금액만 연장하는 방식이 가능할 수 있습니다.

이번 글에서는 전세대출 연장 심사 중 임대인이 계약 종료나 보증금 반환을 통보했을 때 확인할 사항, 계약갱신요구권, 묵시적 갱신, 보증금 수령과 대출금 상환 순서, 보증금을 돌려받지 못했을 때 대응 방법까지 정리해보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

1. 먼저 임대인의 정확한 의사를 확인해야 한다

가장 먼저 해야 할 일은 임대인이 무엇을 요구하는지 문자나 통화로 명확하게 확인하는 것입니다.

“보증금을 반환하겠다”는 말만으로는 다음 내용을 알기 어렵습니다.

• 임대차계약을 완전히 종료하겠다는 것인지
• 보증금을 일부만 돌려주고 계약은 유지하겠다는 것인지
• 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 것인지
• 새로운 임차인을 구한 뒤 보증금을 반환하겠다는 것인지
• 전세대출 연장에 협조하지 않겠다는 것인지
• 단순히 은행의 임대차 사실확인 전화를 부담스러워하는 것인지

임대인에게는 다음과 같이 확인하는 것이 좋습니다.

말씀하신 내용이 임대차계약을 만기일에 종료하고 보증금 전액을 반환하겠다는 뜻인지, 보증금을 일부 감액해 차액만 반환하고 계약은 연장하겠다는 뜻인지 확인 부탁드립니다.
전세대출 연장 심사가 진행 중이므로 정확한 계약 조건과 반환 예정일도 알려주세요.

가능하면 전화로만 끝내지 말고 문자, 카카오톡, 이메일 또는 갱신계약서 특약처럼 나중에 확인할 수 있는 형태로 남겨야 합니다.

 

 

 

2. 한눈에 보는 핵심 요약

상황	전세대출 처리 방향
임대인이 계약 종료 통보	기존 주택 전세대출 연장이 어려울 수 있음
만기일에 보증금 전액 반환 예정	보증금 지급경로와 대출 상환방법 확인
보증금 일부 감액 후 재계약	보증·대출 감액 또는 일부 상환 가능성
임대인이 갱신을 거부함	계약갱신요구권 행사 가능 여부 확인
갱신거절 통보가 늦음	묵시적 갱신 성립 가능성 확인
임대인이 실거주 주장	법정 갱신거절 사유 해당 여부 확인
임대인이 은행 확인전화 거부	대출은행 담당자에게 즉시 알림
보증금을 임차인에게 직접 반환	질권·채권양도 여부를 은행에 먼저 확인
보증금 반환일이 대출 만기보다 늦음	기한연장·상환유예 가능 여부 사전 문의
만기일에 보증금을 못 받음	전출 전 임차권등기·반환보증 절차 확인
새집으로 이사 예정	목적물 변경 또는 신규 전세대출 검토
임대차계약은 계속 유지	갱신계약서 등 연장서류 준비

핵심은 계약 종료인지, 보증금 감액 갱신인지부터 구분한 뒤 은행에 알려야 한다는 점입니다.

 

 

 

3. 임대차계약이 끝난다면 전세대출 연장은 어려울 수 있다

전세대출은 해당 주택의 임대차계약과 임차보증금을 기초로 실행되는 대출입니다.

따라서 임대인이 계약을 갱신하지 않고 만기일에 보증금을 반환하겠다고 했다면, 기존 주택에 계속 거주한다는 전제로 진행하던 대출 연장은 중단되거나 조건이 변경될 수 있습니다.

은행과 보증기관은 전세대출 기한연장 때 다음 내용을 확인할 수 있습니다.

• 갱신된 임대차계약의 존재
• 임대차기간
• 임차보증금
• 실제 거주 여부
• 전입신고 유지 여부
• 임대인과 주택 소유자 일치 여부
• 보증기관 기한연장 가능 여부
• 임차보증금반환채권의 권리관계

계약이 끝나고 보증금을 돌려받는다면 기존 전세대출도 만기에 맞춰 상환하거나 은행이 안내한 방식으로 정리하는 것이 기본 흐름입니다.

이미 은행에 연장을 신청했다면 임대인의 계약 종료 통보를 받은 즉시 은행 담당자에게 알려야 합니다.

계약 종료나 보증금 반환 사실을 은행에 알리지 않고 대출 연장을 완료하면 실제 임대차 조건과 대출 조건이 달라져 조건변경이나 대출 상환을 요구받을 수 있습니다.

 

Tip

전세대출은 임대차계약과 보증기관 보증이 함께 유지돼야 연장 가능한 경우가 많으므로, 계약 종료나 보증금 변경 사실을 은행에 즉시 알려야 합니다. 일반적인 연장 심사 기준과 준비서류는 전세대출 만기 연장 방법도 함께 확인해두는 것이 좋습니다.

 

 

 

4. 임대인이 갱신을 거절해도 계약갱신요구권을 확인해야 한다

임대인이 계약을 연장하지 않겠다고 했다고 해서 항상 계약이 그대로 종료되는 것은 아닙니다.

임차인은 주택임대차보호법에 따라 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차기간은 2년입니다.

계약갱신요구권을 아직 사용하지 않았다면 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있습니다.

임대인은 법에서 정한 사유가 없으면 임차인의 갱신 요구를 거절하지 못합니다.

대표적인 갱신거절 사유는 다음과 같습니다.

• 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
• 임차인이 2기 차임에 해당하는 금액을 연체한 경우
• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 주택을 전대한 경우
• 임차인이 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 주택이 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못하는 경우
• 철거·재건축이 필요한 경우
• 임대인과 임차인이 상당한 보상을 조건으로 종료에 합의한 경우
• 임차인의 중대한 의무 위반 등 임대차를 계속하기 어려운 사유가 있는 경우

따라서 임대인이 단순히 “집을 팔아야 한다”, “전세를 더 비싸게 놓겠다”, “다른 세입자를 받겠다”는 이유만으로 갱신을 거절한다면 법정 거절 사유에 해당하는지 확인해야 합니다.

계약갱신요구권을 행사하려면 다음처럼 명확하게 의사를 표시하는 것이 좋습니다.

주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사합니다.
기존 임대차계약 만료 후 2년간 계약 갱신을 요청하며, 이 문자의 수신 여부와 갱신 여부를 답변해주시기 바랍니다.

단순히 “계속 살고 싶습니다”라고 말하는 것보다 계약갱신요구권 행사라는 점을 분명하게 적는 것이 안전합니다.

 

 

 

5. 임대인의 통보가 늦었다면 묵시적 갱신 여부를 확인한다

임대인이 계약 만료 직전에 갑자기 집을 비워달라고 했다면 통보 시점을 확인해야 합니다.

임대인이 임대차기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 계약조건 변경을 통지하지 않고, 임차인도 계약 종료 2개월 전까지 종료 의사를 통지하지 않았다면 기존 계약과 같은 조건으로 묵시적 갱신이 성립할 수 있습니다.

예를 들어 계약 만료일이 12월 31일인데 임대인이 12월 초에 처음으로 계약을 끝내겠다고 통보했다면, 이미 묵시적 갱신 요건이 성립했는지 검토해야 합니다.

묵시적 갱신이 성립하면 일반적으로 다음과 같이 처리됩니다.

• 기존 계약과 같은 조건으로 갱신
• 갱신된 임대차기간은 2년으로 봄
• 임대인은 일방적으로 즉시 계약을 종료하기 어려움
• 임차인은 언제든 계약 해지를 통지할 수 있음
• 임차인의 해지 통지는 임대인이 받은 날부터 3개월 후 효력 발생
• 묵시적 갱신은 계약갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않음

계약갱신요구권을 행사해 갱신된 계약도 임차인이 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 후 해지 효력이 발생합니다.

다만 임대인이 적법한 기간 안에 갱신거절을 통보했거나, 임차인이 계약 종료에 이미 동의했거나, 임차인이 만료 2개월 전까지 종료 의사를 통지했다면 결과가 달라질 수 있습니다.

문자 내용, 통보 날짜와 기존 합의내용을 함께 확인해야 합니다.

 

 

 

6. 보증금을 일부 반환하고 계약을 연장하는 경우

임대인이 계약은 계속 유지하되 전세보증금을 낮추고 차액을 돌려주겠다고 할 수도 있습니다.

예를 들어 기존 보증금이 3억 원인데 갱신 보증금을 2억 7,000만 원으로 낮추고 3,000만 원을 돌려주는 경우입니다.

이 경우에는 계약 종료가 아니라 보증금 감액 갱신계약에 해당할 수 있습니다.

다만 보증금이 줄면 기존 전세대출이나 보증금액도 줄여야 할 수 있습니다.

한국주택금융공사 전세자금보증은 조건변경 시점에 임차보증금이 감액되면 보증부대출 감액이 필수입니다. HUG·SGI 보증이나 은행 자체 전세대출은 기준이 다를 수 있으므로 취급은행에 확인해야 합니다.

일반적인 처리 순서는 다음과 같습니다.

1. 감액된 보증금으로 갱신계약서를 작성합니다.
2. 임대인이 반환할 차액과 반환일을 계약서에 명시합니다.
3. 전세대출 은행에 보증금 감액 사실을 알립니다.
4. 반환받을 금액 중 대출 상환에 사용할 금액을 확인합니다.
5. 은행 안내에 따라 대출원금을 일부 상환하거나 조건을 변경합니다.
6. 남은 대출금의 기한연장 가능 여부를 확인합니다.
7. 반환보증에 가입했다면 보증금 감액 조건변경과 기한연장 필요 여부를 확인합니다.

임대인에게서 차액을 먼저 받은 뒤 은행 확인 없이 개인적으로 사용하면 안 됩니다.

임차보증금반환채권에 질권이 설정되었거나 채권이 은행 또는 보증기관에 양도되어 있다면 임대인이 반환금 전부 또는 일부를 지정된 계좌로 지급해야 할 수 있습니다.

 

 

 

7. 임대인이 보증금을 돌려주면 대출금부터 상환해야 할까?

대부분의 전세대출은 임차보증금을 중요한 상환 재원으로 봅니다.

따라서 계약 종료로 임대인에게 보증금을 돌려받으면 전세대출 잔액을 상환하거나 은행이 정한 방식으로 정리해야 합니다.

다만 보증금 지급 경로는 상품마다 다를 수 있습니다.

 

임차인이 직접 보증금을 받는 구조

임대인이 임차인에게 보증금을 반환하고, 임차인이 은행에 대출금을 상환하는 방식입니다.

이 경우에도 보증금을 사용하기 전에 은행에 입금 사실을 알리고 상환할 대출원금과 이자를 확인해야 합니다.

 

임대인이 은행에 직접 상환하는 구조

임차보증금반환채권에 질권이 설정되었거나 채권이 은행에 양도된 경우에는 임대인이 대출잔액을 은행이 지정한 계좌에 지급하고 나머지 금액만 임차인에게 줄 수 있습니다.

질권이나 채권양도 통지를 받은 임대인이 임차인에게 임의로 보증금 전액을 지급하면 지급 효력을 둘러싼 문제가 생길 수 있으므로 은행의 상환 안내를 따라야 합니다.

 

보증기관이 보증금을 지급하는 구조

임대인이 계약 종료 후 보증금을 반환하지 않고 반환보증의 이행청구 요건을 충족하면, 보증기관이 심사 후 보증금을 지급하고 임대인에게 구상권을 행사할 수 있습니다.

반환보증금이 지급될 때 전세대출이 남아 있다면 대출금을 먼저 정산한 뒤 차액이 지급되는 등 보증기관과 은행의 정산 절차가 진행될 수 있습니다.

보증금을 받을 예정이라면 임대인과 지급방법을 합의하기 전에 은행에 다음을 물어보세요.

제 전세대출에 임차보증금반환채권 질권설정이나 채권양도가 되어 있는지 확인해주세요.
계약 만료 때 임대인이 보증금을 제 계좌로 보내야 하는지, 은행이 지정한 대출 상환계좌로 보내야 하는지도 안내 부탁드립니다.

은행 확인 없이 임대인에게 임의의 계좌를 안내하면 대출 상환과 보증금 정산 절차가 복잡해질 수 있습니다.

 

 

 

8. 보증금 반환일과 전세대출 만기일이 다르면

임대차계약 만료일, 보증금 반환 예정일과 전세대출 만기일이 정확히 일치하지 않는 경우가 있습니다.

예를 들어 전세대출은 8월 20일 만기인데 임대인은 새 임차인의 잔금일인 9월 5일에 보증금을 주겠다고 할 수 있습니다.

이 경우 대출 만기일까지 아무 조치도 하지 않으면 대출 연체가 발생할 수 있습니다.

은행에 확인할 내용은 다음과 같습니다.

• 단기간 기한연장이 가능한지
• 임대차 종료 후 보증금 반환을 기다리기 위한 연장이 가능한지
• 임차권등기명령 신청접수증 등 추가서류가 필요한지
• 전세보증금 반환보증 사고처리를 위한 연장이 가능한지
• 연장기간 동안 적용되는 금리
• 추가로 필요한 계약 종료 증빙
• 반환보증의 기한연장이나 조건변경이 필요한지
• 임대인의 반환예정확인서가 필요한지

일부 전세대출과 보증상품은 보증금 미반환 절차를 진행하기 위해 제한적인 기한연장이 가능할 수 있습니다.

그러나 자동으로 연장되는 것은 아니며 은행, 보증기관과 상품별 조건이 다르므로 반드시 만기 전에 문의해야 합니다.

 

 

 

9. 임대인이 연장 확인을 거부하면 어떻게 해야 할까?

전세대출 연장 과정에서 은행이 임대인에게 임대차계약 사실이나 보증금 조건을 확인할 수 있습니다.

임대인이 전화를 받지 않거나 개인정보 제공을 이유로 확인을 거부하면 심사가 지연되거나 연장이 어려워질 수 있습니다.

이때는 임대인에게 다음 내용을 설명하는 것이 좋습니다.

은행의 연락은 임대인에게 대출 책임이나 보증 책임을 부담시키려는 것이 아니라 실제 임대차계약과 보증금 조건을 확인하기 위한 절차입니다.
계약을 계속 연장하기로 한 것이 맞다면 은행의 사실확인에 협조 부탁드립니다.

그래도 임대인이 협조하지 않는다면 은행 담당자에게 즉시 알려 다른 확인자료로 심사가 가능한지 물어봐야 합니다.

대체자료로 검토될 수 있는 것은 다음과 같습니다.

• 갱신 임대차계약서
• 기존 임대차계약서
• 계약금 또는 보증금 지급내역
• 임대인과 주고받은 갱신 합의 문자
• 부동산 중개업소 확인자료
• 주민등록등본
• 확정일자 자료
• 임대차계약 신고필증

다만 위 서류가 임대인 확인을 반드시 대신할 수 있다는 뜻은 아닙니다.

은행과 보증기관이 임대인의 사실확인을 필수로 요구한다면 임대인의 거부로 연장이 어려워질 수 있습니다.

 

 

 

10. 보증금을 받기 전에 먼저 전출하면 안 되는 이유

임대차계약이 종료됐더라도 보증금을 받기 전에 주민등록을 옮기고 주택 점유까지 상실하면 기존 대항력과 우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있습니다.

임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도의무는 원칙적으로 동시이행관계입니다.

따라서 임대인은 보증금을 반환하고 임차인은 주택을 인도하는 절차를 같은 날 맞추는 것이 안전합니다.

이사해야 하는데 보증금을 받지 못했다면 임차권등기명령을 검토해야 합니다.

일반적인 순서는 다음과 같습니다.

1. 임대차계약이 종료되었는지 확인합니다.
2. 임대인에게 보증금 반환을 서면으로 요구합니다.
3. 보증금 반환일과 이사일을 조율합니다.
4. 보증금이 반환되지 않으면 임차권등기명령을 신청합니다.
5. 등기사항증명서에서 임차권등기가 실제로 완료된 것을 확인합니다.
6. 임차권등기 완료 후 전출과 이사를 진행합니다.
7. 반환보증에 가입했다면 보증기관의 이행청구 절차를 진행합니다.

임차권등기명령 결정이나 신청접수만 받고 실제 등기가 완료되기 전에 전출하면 권리보전에 문제가 생길 수 있습니다.

반드시 등기부에 임차권등기가 기재된 것을 확인한 뒤 전입신고를 옮기는 것이 안전합니다.

 

 

 

11. 임대인이 보증금을 제때 주지 않으면

임대인이 계약을 종료하자고 했지만 정작 만기일에 보증금을 돌려주지 않는 경우도 있습니다.

이때는 “새로운 세입자가 들어오면 주겠다”는 말만 믿고 기다리기보다 대출 만기와 반환보증 요건을 함께 확인해야 합니다.

확인할 사항은 다음과 같습니다.

• 전세보증금 반환보증 가입 여부
• 가입한 보증기관과 상품명
• 반환보증 만료일
• 임대차계약 종료 통지 증거
• 계약 만료일 또는 해지 효력 발생일
• 전세대출 만기일
• 임차권등기명령 신청 가능 여부
• 보증기관 사고 신고·이행청구 가능 시점
• 은행 대출 기한연장 필요 여부

반환보증 이행청구를 위해서는 계약이 실제로 종료됐다는 점을 입증해야 합니다.

임대인이 갱신거절을 통보했다면 해당 문자나 내용증명을 보관하고, 임차인이 종료를 통지했다면 임대인에게 통지가 도달한 사실을 남겨야 합니다.

계약이 묵시적으로 갱신된 상태라면 단순히 원래 계약서에 적힌 만기일이 지났다는 사실만으로 임대차가 종료됐다고 인정되지 않을 수 있습니다.

묵시적 갱신 후 임차인이 계약 해지를 통지했다면 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 계약이 종료됩니다.

반환보증의 사고 발생일과 이행청구 요건은 HF·HUG·SGI 및 가입 상품에 따라 다를 수 있으므로 보증기관의 안내를 확인해야 합니다.

 

Tip

보증금 반환일이나 계약 종료 여부를 두고 분쟁이 예상된다면 전화로만 요구하지 말고 반환금액, 지급기한과 계약 종료 의사를 서면으로 남기는 것이 좋습니다. 작성 문구와 발송 절차는 내용증명 보내는 방법도 함께 참고하면 좋습니다.

 

 

 

12. 상황별 처리 순서

임대인이 계약 종료와 전액 반환을 통보한 경우

1. 갱신거절 통보일을 확인합니다.
2. 계약갱신요구권 사용 가능 여부를 확인합니다.
3. 묵시적 갱신이 성립했는지 확인합니다.
4. 계약 종료에 동의할지 결정합니다.
5. 은행에 전세대출 연장 중단 또는 조건변경 여부를 문의합니다.
6. 질권·채권양도 여부를 확인합니다.
7. 보증금 반환계좌와 대출 상환계좌를 확인합니다.
8. 보증금 반환일과 대출 상환일을 맞춥니다.
9. 보증금을 반환받거나 은행 상환이 확인된 뒤 주택을 인도합니다.

보증금을 감액해 일부 반환하는 경우

1. 감액된 보증금으로 갱신계약서를 작성합니다.
2. 반환할 차액과 반환일을 명시합니다.
3. 은행에 보증금 감액 내용을 알립니다.
4. 대출 또는 보증 감액 필요 여부를 확인합니다.
5. 반환금의 지급계좌를 은행에 확인합니다.
6. 일부 대출 상환이나 조건변경을 진행합니다.
7. 남은 대출만 기한연장합니다.
8. 반환보증 금액의 변경이나 연장 여부도 확인합니다.

임대인이 갱신을 거부하지만 계약갱신요구권이 남은 경우

1. 법정 행사기간인지 확인합니다.
2. 문자나 내용증명으로 갱신요구권을 명확하게 행사합니다.
3. 임대인의 갱신거절 사유를 서면으로 요청합니다.
4. 법정 갱신거절 사유에 해당하는지 확인합니다.
5. 은행에는 임대차 분쟁 상황을 미리 알립니다.
6. 분쟁이 계속되면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률상담을 검토합니다.

보증금을 반환하지 않는 경우

1. 계약 종료를 입증할 자료를 확보합니다.
2. 내용증명 등으로 보증금 반환을 요구합니다.
3. 은행과 보증기관에 미반환 사실을 알립니다.
4. 필요하면 대출·보증 기한연장 가능 여부를 확인합니다.
5. 임차권등기명령을 신청합니다.
6. 임차권등기가 완료된 것을 확인합니다.
7. 반환보증 사고 신고·이행청구 또는 반환청구 절차를 진행합니다.
8. 필요하면 보증금반환청구소송이나 지급명령을 검토합니다.

 

 

 

13. 자주 묻는 질문 FAQ

Q. 임대인이 계약을 끝내겠다고 하면 전세대출 연장은 자동 취소되나요?

자동으로 취소되는 것은 아닙니다. 다만 임대차계약이 갱신되지 않고 보증금이 반환될 예정이라면 기존 주택을 기초로 한 대출 연장은 완료되기 어려울 수 있습니다. 즉시 은행 담당자에게 계약 종료 예정 사실을 알려야 합니다.

Q. 임대인이 보증금을 돌려준다고 해도 계약갱신요구권을 사용할 수 있나요?

계약갱신요구권을 아직 사용하지 않았고 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 법정 행사기간 안이라면 행사 가능성을 검토할 수 있습니다. 다만 임대인의 실제 거주 등 법정 갱신거절 사유가 있으면 갱신이 거절될 수 있습니다.

Q. 계약 만료 한 달 전에 갑자기 나가라고 하면 나가야 하나요?

임대인이 법에서 정한 기간 안에 갱신거절이나 조건변경을 통보하지 않았고 임차인도 종료를 통보하지 않았다면 묵시적 갱신이 성립했을 가능성이 있습니다. 계약서와 기존 문자, 통보 날짜를 확인해야 합니다.

Q. 임대인이 보증금 일부를 돌려주면 제가 자유롭게 사용해도 되나요?

전세대출이 있다면 바로 사용하면 안 됩니다. 보증금 감액에 따라 대출원금이나 보증금액을 줄여야 할 수 있고, 질권이나 채권양도 설정 여부도 확인해야 합니다.

Q. 임대인이 보증금을 제 계좌로 보냈는데 대출을 바로 갚아야 하나요?

계약 종료에 따른 반환금이라면 전세대출 상환 재원으로 사용해야 할 가능성이 큽니다. 반환금을 사용하지 말고 은행에 입금 사실을 알린 뒤 정확한 상환액과 방법을 확인하세요.

Q. 보증금을 못 받았는데 전세대출 만기가 먼저 오면 어떻게 하나요?

대출은행에 보증금 미반환 사실을 즉시 알리고 반환 절차를 위한 기한연장 가능 여부와 필요한 서류를 확인해야 합니다. 반환보증의 만료일과 조건변경 필요 여부도 함께 확인하세요.

Q. 보증금을 못 받은 상태에서 새집으로 이사해도 되나요?

먼저 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 임차권등기가 실제로 완료된 것을 확인하는 것이 안전합니다. 보증금을 받지 못한 채 임차권등기 완료 전에 전입신고를 옮기고 점유를 상실하면 기존 대항력과 우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있습니다.

Q. 임대인이 실거주한다고 갱신을 거절하면 무조건 나가야 하나요?

임대인이나 법에서 정한 가족의 실제 거주 목적은 갱신거절 사유가 될 수 있습니다. 다만 형식적으로 실거주를 주장하는 것만으로 충분한 것은 아니며, 분쟁이 생기면 임대인의 실제 거주 의사와 관련된 구체적인 사정을 확인해야 합니다.

Q. 묵시적 갱신이 됐다면 계약갱신요구권도 사용한 건가요?

아닙니다. 묵시적 갱신은 임차인이 계약갱신요구권을 명시적으로 행사한 것으로 보지 않습니다. 따라서 법정 요건을 충족한다면 이후 계약갱신요구권을 별도로 행사할 가능성이 있습니다.

 

 

 

14. 마무리

전세대출 연장 중 임대인이 보증금 반환을 통보하면 가장 먼저 해야 할 일은 계약 종료인지, 보증금 감액 갱신인지 정확히 구분하는 것입니다.

임대인이 계약을 종료하고 보증금 전액을 돌려주겠다는 뜻이라면 기존 주택 전세대출 연장은 진행하기 어려울 수 있습니다. 이 경우 보증금 반환일과 대출금 상환일을 맞추고, 질권이나 채권양도 여부에 따라 임대인이 은행이 지정한 계좌로 직접 상환해야 하는지 확인해야 합니다.

반대로 계약은 계속 유지하면서 보증금 일부를 반환하는 상황이라면 감액된 보증금으로 갱신계약서를 작성하고, 반환받는 차액에 맞춰 전세대출이나 보증금액을 줄여야 하는지 은행에 확인해야 합니다.

처리 순서를 정리하면 다음과 같습니다.

1. 임대인의 정확한 의사를 서면으로 확인합니다.
2. 계약 종료인지 보증금 감액 갱신인지 구분합니다.
3. 갱신거절 통보 시점을 확인합니다.
4. 계약갱신요구권과 묵시적 갱신 여부를 확인합니다.
5. 전세대출 은행에 즉시 상황을 알립니다.
6. 임차보증금반환채권 질권·채권양도 여부를 확인합니다.
7. 보증금 반환계좌와 대출 상환계좌를 확인합니다.
8. 보증금 반환일과 대출 상환일을 맞춥니다.
9. 감액 갱신이라면 대출·보증 감액 여부를 확인합니다.
10. 보증금을 받기 전에는 성급하게 전출하지 않습니다.
11. 임차권등기명령을 신청했다면 실제 등기 완료 후 전출합니다.
12. 반환이 지연되면 반환보증과 보증금반환청구 절차를 준비합니다.

전세대출 연장 심사가 시작됐다는 이유만으로 임대차계약이 자동으로 연장되는 것은 아닙니다. 반대로 임대인이 계약 종료를 통보했다고 해서 임차인의 계약갱신요구권이나 묵시적 갱신 가능성이 자동으로 사라지는 것도 아닙니다.

임대인의 통보 내용과 날짜, 갱신계약 여부, 보증금 반환 방식, 전세대출의 질권·채권양도 설정을 함께 확인한 뒤 처리해야 합니다.

 

전세보증금 반환소송 변호사 비용과 패소 시 청구 범위